文/漂亮家居 圖/台北市結構技師公會、紘幃設計、居逸室內設計

 

室內裝修涉及許多法規限定,一個不小心很容易出錯,特別是自己發包找工班最好對法規有所了解,最基本的就是必須申請室內裝修審查,自有樓梯變更設計也要重新申請審查、執照,陽台外推也絕對不合法,更多法規問題一次搞懂。

 

重點提示!

 

PART 1 室內篇

進行隔間變更時,必須審視整體結構安全性,特別是在分戶牆有更動時,可能造成結構安全的疑慮,除須請專業技師檢證外,還必須要取得該大樓之區分所有權人之同意,才能避免衍生法規問題及日後相處糾紛。

PART 2 戶外篇

雖然過去曾有判例判決分管契約有效,但並不代表屋主可將原有的頂加重新裝修。另外,在頂樓住戶雖然擁有屋頂平台管理使用權,不過這不包含頂樓加蓋,所以其他住戶有權訴請拆除。

 

職人應援團出馬

 

結構職人

31101.jpg  台北市結構技師公會理事長江世雄

1. 裝修不可破壞主要結構。

室內裝修不得破壞防火避難設施,及消防設備,在主要結構方面,涉及到基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂,均不可被破壞。因此若裝修過程中,涉及到要在樓地板或牆面開口,建議還是要找專業的結構技師及建築師一同審核,對住戶才有保障。

2. 陽台外推、夾層及陽台加窗均是違建。

受限於公寓大樓管理法及建築法規的限制, 民國89 年前的陽台幾乎不可外推處理,頂樓增建及夾層等都屬有條件的違建,因此在處理時要小心!另外民國95 年新領建造執照的建築物陽台加窗,也是違建。這些屋主及設計師都必須注意。

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法規職人

31104.jpg  反詐騙裝潢監督聯盟講座律師吳俊達

1. 室內裝修業者應具備足夠專業。  根據建築法規第77 條之1,要求室內裝修應由內政部登記許可之室內裝修從事業者辦理之立法理由,是為確保室內裝修業者具備足夠專業,依據相關建築、消防等法令施工,避免產生違章建築或違反公共安全的行為。

2. 專業設計師應付起告知違建之義務。

依照法律上的要求,合格的室內設計師應在設計圖定稿前,付起「違建告知」的義務,而且「不得推諉要求屋主自行研究建築法規」。為避免未來的紛爭,建議最好在合約裡註明。

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材質職人

31105.jpg  大涵空間設計趙東洲

1. 了解建築法規避免觸法上當。

在購屋及裝修之前,應上網了解一下,各地方政府對裝修相關法規的標準為何?並在裝修前,屋主應參考相關建築法規,並與設計裝修業者協調是否有變通的可能性。

2. 由專業確認工程安全性。

當需拆除牆面、更動結構等對公共安全有重大影響的工程時,專業設計師應提供告知義務外,屋主也應事先進行詳細評估,尤其是花點錢請建築師或結構技師以其專業儀器檢測,避免讓自己的家變成危樓。

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PART 1 室內篇

 

Point 1 兩戶打通

 

重點01 更動隔間一定要申請執照

不論大樓或是公寓,進行室內裝修工程,都要申請室內裝修審查許可。當要更動隔間時,必須注意不可更動到建築的主要結構如承重牆、剪力牆。

 

重點02 分戶牆變更需要區分所有權人同意

更動分戶牆時,必須要取得該大樓之區分所有權人之同意,且戶數變更後每1 戶都應設有獨立出口。

 

Point 2 夾層

 

重點01 二次施工均屬違法行為

不管挑高空間有多少,只要最初申請建造執照時不是合法夾層,在屋內作夾層就屬於增加樓地板面積。若想知道建築物夾層是否合法,可要求建商出示建造執照,再依執照號碼向當地主管建築機關查詢即可。

 

重點02 從面積設定來區隔夾層與樓中樓

若建築物在最初建造時,就已經包含了「夾層」結構體,也已經取得使用執照,就是合法的「樓中樓」;反之,就是非法的「夾層屋」。只需要請領該建築物的「使用執照原核准圖」來比對樓板範圍就一目了然。

 

重點03 買到違章建築會面臨即報即拆狀況

如果是在民國83 年底之前就購買的,可拍照後跟主管機關報備,但如果是民國84 年初以後蓋好的大樓,可能會面臨被認定為違章建築的狀況,因此如果你屆時申請室內裝修審查許可時,可能會因為圖面設計不合格而被認定為違法,會面臨即報即拆的情況。

 

重點04 透天別墅自設夾層需檢討容積率

自有透天別墅在增設夾層設計之前,必須請專業人員檢討建物的容積率是否足夠。若自有住宅的容積率足夠,建築條件也符合法規,那麼務必委請建築師或是結構技師計算荷重是否符合安全標準,方可進行施工。

 

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購屋前必須確認建照內容是否包含夾層,自行增建可能會面臨被舉報拆除的情形。

 

Point 3 新增室內梯

 

重點01 樓層打通配置樓梯要變更使用執照

若挖空或是施工時之變動面積大於一半,必須另外申請修建執照。另外,兩樓打通也涉及戶數變更,因此也別忘記要申請變更戶數。也請別忘記要請專業人員如建築師、結構技師簽證,進行結構安全鑑定的工作。

 

重點02 自有樓梯也要申請變更使用執照

若住家屬於透天別墅或樓中樓,不論要變更樓梯位置或新增電梯,皆需申請變更使用執照。另外,樓中樓只要沒有增加面積之行為,那麼進行樓梯的變更也就不會有問題。

 

重點03 樓梯改方向,要確認無損害主要結構

樓梯變更造型或僅是轉向,並非位移,只要確認不損害主要結構,申請簡易室內裝修審查許可就可施工,可免辦理變更使用執照。

 

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上下相連的兩戶做樓梯屬於主要結構修改,要請專業人員如建築師、結構技師簽證,進行結構安全鑑定的工作。

 

裝修迷思Q&A

Q. 室內裝修是私人行為不需經過其他住戶同意?

A. 進行隔間變更時,必須審視整體結構安全性,特別是在分戶牆有更動時,可能造成結構安全的疑慮,除須請專業技師檢證外,還必須要取得該大樓之區分所有權人之同意,才能避免衍生法規問題及日後相處糾紛。

 

Q. 建商說挑高的部份可以自行搭建夾層,但又有人說這是違法的,到底哪一種說法可信呢?

A. 基本上,只要最初申請建造執照時沒有將夾層納入申請範圍,任何二次施工均屬違法行為。若自行搭建夾層,即屬於不合法違章建築,將有即報即拆的風險。

 

裝修名詞小百科

二次施工:是指取得使用執照後,在私自增建,或將部分面積修改用途,因這些行為都會影響房屋結構安全,影響建物抗震能力。若增建違反建管法令,仍須強制拆除。

承重牆:承受本身重量及本身所受地震、風力外並承載及傳導其他外壓力及載重之牆壁。

 

老鳥屋主經驗談

31109.jpg May 

我買了合法的樓中樓大廈,想趁著客變期間把夾層邊界造型從直線改為曲線,後來才知夾層對挑空部份的位置、面積均有規定,得就變更造型後的地板面積作檢討才可進行變更。

31110.jpg  Robert

為節省空間,裝修時想請工班將樓梯寬度盡量壓縮倒最小,還好有設計師提醒,樓梯寬度至少應要有120 公分才合法;事後證明,預留足夠的幅寬上下樓時感覺舒適也安全多了。

 

PART 2 戶外篇

 

Point 1 陽台

 

重點01 陽台外推行為絕不合法

不論是舊屋已外推或是新屋外推均屬違法。買到已有陽台外推的房子,若過去沒有被查報的紀錄,可在申請室內裝修時附上照片以及平面圖,證明並非自行外推可列為緩拆。如果曾被查報,那麼已屬違建,最好能恢復原狀。

 

重點02 室內裝修不可影響消防安全 

屋況現狀已為陽台外推時,在裝修時務必注意不可影響消防及逃生路徑的安全;一來是因為既有違建有違法情事,在室內裝修審查許可申請不會過;二來是陽台被設定為逃生空間,除了要維持路徑暢通外,也不可將設備或設施,擺置於陽台上,影響逃生安全。

 

重點03 新建物的陽台不可加裝鐵窗

台北市、新北市民國95 年以後新落成的建築物,一律不可裝設鐵窗、鐵捲門、落地門窗,此外,依公寓大廈管理條例管委會對於公寓大樓的外牆有限制權利,若要在窗戶外加設鐵窗,須由住戶大會通過方可進行施工,以不影響外觀為前提。

 

重點04 確認規格是否合法

民國95 年以前落成的建築物,只要是完整保留陽台空間,沒有將牆面作更動,又符合50 公分深以內的規格,原則上安裝防盜窗是不會有問題的。

 

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陽台空間有安全考量,千萬不可作多餘的裝修影響逃生功能。

 

Point 2 頂樓

 

重點01 新的不能蓋,舊的不重建

頂樓加蓋屬於違章建築,法令規定民國84 11 日以後的新違建全都查報拆除,而民國8312 31 日以前的既存違建原則上僅須拍照列管。

 

重點02 修繕行為必須有專業檢定,且範圍小於二分之一的結構

頂樓加若因老舊或有破損需要修繕,只可就材料上進行更換,而不可有結構上的重建行為,或者進行任何改建。修繕行為必須請結構技師進行鑑定,且必須有建築物結構安全簽證以及既有違建證明才可進行修繕工程。

 

重點03 頂樓加蓋不屬於私人所有

按照公寓大廈管理條例,屋頂平台是屬於公有空間,不可佔為私有,若想增加頂樓利用率,除了預留的避難面積不得小於建築面積之二分之一外,在該面積範圍內亦不得建造其他設施(如鴿舍),也要獲得鄰居(區分所有權人)開會決議同意之後,才可以使用。

 

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若要做頂樓綠化,除了要取得所有住戶同意,還得注意花架大小規格,否則會被視為違建。

 

Point 3 雨遮、花架

 

重點01 加蓋斜屋頂屋脊以150 公分為上限

有些大樓會在頂樓加蓋鐵皮屋頂以防漏水,屋頂的加蓋在台北市有規定合法的斜屋頂屋脊以150 公分高為上限,內部女兒牆則為120 公分為限,同時也必須保留一定面積的平台以作為逃生之用。

 

重點02 搭建花架要依照法定規格

若要在頂樓作庭園,首先是要樓下的住戶簽署同意書,再來是結構只能以竹、木或輕鋼架搭建沒有壁體,且頂蓋透空率在三分之二以上的花架,面積在30 平方公尺。另外,高度不得超過2 公尺,否則會被視為違建。

 

重點03 修建露台不可納為私用

所謂的露台是指正上方無任何頂遮蓋物之平台。當露台只可由你家進出,雖然權狀不是你的,但是屬於約定專有的區域,因此你可擁有使用權。按照法規此處只能有臨時性的花架,若打算在露台設置鋁門窗增加室內面積屬違法行為,如被檢舉可即報即拆。

 

重點04 雨遮大小有規定,不可誤觸法規

如果想在窗戶上加蓋雨遮,依照法律規定,最多伸出去可達60 公分,但如果窗戶的位置面向防火巷,則只能有50 公分。

 

裝修迷思Q&A


Q. 大廈與其他建物緊鄰,住戶全都同意加裝欄杆來維護大樓的安全。
A. 雖然此舉是為了全體住戶的安全,也已經取得共識,但遺憾的是,在屋頂的既有欄杆或是牆上增加高度是不可以的,主管單位可即報即拆,所以建議你們在屋頂的平台上勿裝設欄杆。


Q.30 年的老公寓想把舊有的鐵窗改為密閉的八角窗防止雨水侵蝕,應該沒問題吧?
A. 裝設密閉的八角窗、氣密窗都屬於外推行為,裝設的位置又位於陽台,會被視為增加樓地板面積的行為而被取締,面臨即報即拆的狀況。另外,如果你住的是公寓大樓,還要向管委會確認是否有規約,以避免受罰。

 

裝修名詞小百科


分管契約:共有物之管理,依《民法820 條》,原則上由共有人共同管理,但共有人另訂有契約,則依契約。分管契約為共有人約定各自分別就共有物之「特定」部分為使用、收益者,稱為「分管契約」。

 

老鳥屋主經驗談 

31113.jpg  King

本來不想在鐵窗上預留開口給小偷可趁之機,但考量到逃生安全,法規仍規定須留有一定大小的開口,所以裝設鐵窗時記得留下約70cm×120cm的開口,以符合法令規定。

31109.jpg  May

我知道陽台不能外推,原本想做外推希望擴大室內空間,後來只好作罷,而且我覺得外推也比較會有漏水的問題。

 

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內容簡介:

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從專業角度剖析每個計劃成功的關鍵要點,是所有即將裝潢的屋主一定要有的工具書。

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