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舊屋翻新裝修改造案例

格局改造, 機能與美形兼顧

 

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家中3 個孩子逐漸長大,需要擁有自己獨立的房間,原本三房已經不敷使用,於是向演拓空間室內設計的張德良、殷崇淵設計師尋求專業協助。

設計師透過格局重整,將主臥縮減,讓每個孩子都有自己的臥房。採光問題,經由穿透的客廳玻璃隔屏、餐廳落地玻璃隔間,及廚房玻璃拉門充分引光,使室內變明亮。原本狹窄陰暗的廊道,將原始隔間拆除後,規劃成隱藏式的收納牆,使得大量藏書與生活用品各有所歸,滿足書房機能,再利用鏡面天花板,讓廊道空間向上延伸,使得老屋徹底變身。
 

BEFORE

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AFTER

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客廳拉門改成玻璃隔屏,減輕空間壓迫感,同時引進充足的光線。

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將廚房門片以及餐廳旁的腰窗改為落地玻璃拉門,讓室內變明亮。

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橢圓天花、弧形廊道,隱藏充足收納,房門開啟,即可引光入室。

 

 

 

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中古公寓看屋重點

屋齡普遍高需仔細確認屋況

 

無電梯的公寓 因為公設比低 花一樣的錢多半能獲得更充裕的使用空間 高性價比吸引資金有限的首購族 但就要面對無管理要自己倒垃圾 收信 公共區域環境這些情形 以雙北地區來說 公寓的屋齡普遍在20年以上 管路 建材等基礎設施可能都已老舊 也多半有著壁癌漏水的問題 還有就是過去的建築法規對耐震及室內裝修審查的要求沒那麼高 結構是否安全無虞也是必須審慎評估的一環

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分析賣家裝潢中古公寓的心理

若是屋齡已經20年以上也打算將房子出售為甚麼賣家還要大費周章裝潢完再賣呢 原因不外乎是要掩飾房屋問題讓房子 好賣一點 這樣的情況通常不會是根治問題的辦法多半是粉飾問題盡可能壓低裝潢成本讓房屋體質不佳的問題撐過保固期就好

就算賣方不是為了遮醜才進行裝潢每個人對空間的需求及喜好不盡相同原屋主的裝潢風格與偏好未必適合自己不喜歡到時候還要再花錢拆除運棄及裝潢設施一來一往肯定不划算

 

老公寓頂樓邊間易漏水西曬

屋頂及外牆的防水層會受日曬雨淋而劣化加上台灣有感無感地震頻繁建築受拉扯導致防水層出現裂痕破洞頂樓及邊間屋首當其衝成為漏水的重災區加上頂樓因頂層混凝土吸收日照熱量使室內氣溫上升需要更多空調用電來降溫

屋頂地面在雨天後有積水現象,長期下來使防水失效而漏水。圖片提供_ 今硯室內設計&今采室內裝修工程

老公寓普遍存在陽台外推頂樓加蓋等違建情況,只要被舉報就可能遭拆除,原本以為增加了使用面積,最後得要復原,這也是購買前必須思考的情形。除了本戶的違建之外,更要觀察上下左右鄰居的違建情況,如果已經阻礙到火災救災的逃生路徑,將涉及居住安全,也是必須考慮的一環。

 

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TIP買中古公寓的目是什麼?

自住 裝修調整生活機能的幅度較大使用坪數相對大

投資 避免過老舊或屋況很差的物件分租套房多違法不要涉險

 

 

 

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想買房卻總是看不出哪些是隱藏大問題的地雷嗎?避免買完後才來後悔,獨家看屋流程SOP大公開

無論新屋或是中古屋,讓您一眼看穿問題屋,輕鬆選擇符合您需求的好屋!

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地雷屋:住宅外牆若未定期保養、修復脫落的磁磚,外層就無防護,牆面便開始吃水。攝影_余佩樺

 

STEP  1  看前調查地質狀況:

先上網搜尋該物件是否再順向玻斷層帶、土壤液化帶等地質危險區

STEP   2 勘查附近鄰里狀態

售屋廣告會寫近捷運走路五分鐘、面公園、生活機能完善等實際走一趟就知道是話術或是事實

STEP  3   和鄰居及管理員聊天

在房仲到之前先和附近開店的鄰居或大樓管理員攀談表明自己想買這裡的房子從聊天中了解

是否有發生過什麼事情住戶多還是租客多等

STEP 4   觀察公共區域的狀態

(1)在門廳留意出入的人與管理員的互動情況是彼此寒暄還是形同陌路

(2)電梯內的公告內容,是否有抱怨或爭執。

(3)走廊是否整潔,燈是否明亮無損壞。

(4)逃生梯是否有堆放雜物。

(5)梁柱是否有明顯可見的裂痕等。

STEP 5  紀錄從大門進去的第一印象 

(1)帶著指南針記錄大門方位

(2)採光如何,空間感如何,是否感到侷促壓迫,有沒有什麼奇怪的地方。

(3)一進入室內是否有聞到什麼氣味,尤其要注意潮濕霉味或臭氣。

STEP   6   檢視開關箱內部

(1)總配電量是否足夠

(2)回路是否分開,共有幾個。

(3)是否裝設漏電斷路器。

(4)拍照留底。

STEP   7   每個空間4個面向順時針拍照紀錄

每次看屋的時間不一定很充裕把握在現場的時間做好記錄方便回去和家人討論拍照時一個空間

4個面都要拍到並帶到天花板及地板如果有同伴一起去看屋也可一人拍照、一人錄影不過若是

屋主還住在裡面需要取得屋主同意

STEP   8  紀錄窗戶的方位

這和通風與採光有關可推估一天的日照時間及風流狀態開窗位置是否能促進室內空氣對流

STEP     9   窗邊浴室內牆天花板牆面是否有壁癌水痕 

漏水屋人人避之唯恐不及有些成因單純好解決有些則涉及裝修的經費預算有些則是歷史共業

要全部住戶一起處理才有解可參考漏水篇的內容逐一檢視。

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注意內牆是否有水痕或有油漆膨起,這些都是漏水的徵兆。攝影_蔡竺玲

STEP   10   木製地板或傢具旁是否有小粉屑

白蟻也是讓人不堪其擾的不速之客看屋時也要注意是木製傢具、木作裝潢、木質踢腳板旁是否有粉屑。

STEP   11   衛浴設備情形及維修孔內部

(1)水龍頭、蓮蓬頭打開觀察水的顏色及水壓。

(2)衛浴設備是否需要換新

(3)是乾濕分離嗎

(4)有沒有磁磚剝落及壁癌情形。

(5)維修孔打開有沒有溼氣異味管線有無滲漏抽風機的排風管有無接到管道間若為磚牆隔間水泥是否到頂不露紅磚。

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浴廁空間隱藏了看不見的冷熱水管,一旦破裂就成了最難以「抓漏」的部分。圖片提供_ 朵卡設計

STEP   12   廚房的設備情形

(1)廚具否還堪用。

(2)流理台地排是否排水順暢。

(3)是用天然氣還是桶裝瓦斯。

(4)水龍頭的水壓及水色是否異常。

(5)排油煙管的接法。

STEP   13   陽台是否架窗有無漏水情形

(1)若女兒牆架窗要注意銜接處是否有裂縫或漏水跡象。

(2)是否有充足的洗衣曬衣家事空間。

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陽臺位於迎風面長期承受濕氣,陽臺女兒牆已風化、長青苔。攝影_Amily

STEP   14   停留在屋子裡的期間的聲響

(1)人聲、機器聲、水擊聲、外面的車聲。

(2)鄰居的聲響尤其是樓上走路使否發出很大音量。

STEP   15   離開前觀察建築外觀:

尤其是同層樓及上下樓層的外牆有沒有什麼異狀如磁磚翹起剝落有植物附著生長或是陽台堆放垃圾雜物外推嚴重等情況

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窗框受到地震颱風等因素,使鋁料變形而造成雨水滲入。攝影_Amily

TIP:看屋要白天晚上雨天都看過白天看採光晚上看入住率及鄰居雨天看排水及是否漏水

 

 

 

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漏水是中古屋最常見的問題之一,造成漏水的問題不外乎結構受損、防水層失效、水管管線破裂等。一但沒有處理好,可是會一直復發,反而傷財勞力。因此要先找出漏水原因,才能有效治本,延長老屋壽命。

常見的漏水點有,面北的外牆、浴室內牆、窗戶的四個角……等等,當發現窗戶邊緣有壁癌或是看起來特別新,又或者建築外牆磁磚縫出現白白的東西,或青苔甚至植物附著,就可能要小心有漏水的問題。

 

買屋前漏水檢查

  1. 檢查是否有水漬:觀察屋內的牆角、窗框、對外牆面等容易漏水的地方,是否留有水漬。
  2. 壁紙是否有色差:若屋內有貼壁紙裝潢,要留意壁紙是否有局部色差或水痕產生。
  3. 裝潢屋要無漏水證明:屋內的天花板及牆面,大量使用水泥板、矽酸鈣板或夾板等木作封板包覆,會遮蔽掉壁癌、漏水、鋼筋外露等問題,這也是黑心投資客常用手法,建議這種房子要多多注意,最好請屋主出示無漏水證明。
  4. 磚縫是否發黑有斑:除了常接觸水源的磁磚面,屋內其他有貼磚的區域,要觀察磁磚縫隙是否有發黑、斑點,也可推斷是否有滲漏水情形。
  5. 浴廁檢查維修孔:浴室和廁所是經常發生漏水的區域,因此天花板和牆壁要仔細檢查是否有水漬和汙點。一般浴廁多附有維修孔,一定要打開查看天花板內有無滲漏,這樣判斷最準。
  6. 測試排水管是否順暢:將廚房流理臺、臉盆、廁所地板等的排水管先堵住,然後積滿水,最後再將水放掉,就可了解排水是否正常。
  7. 外牆是否潮濕長苔:屋內外牆若有水痕、表面材如磁磚剝落,磚縫有白色物質,甚至還長青苔跟植物,須回到屋內針對這些牆面的室內牆、交接縫隙詳加檢查。

  1. 下雨時看屋:雨天、甚至颱風天看屋,可觀察雨水是否會從窗戶、牆角等處滲入
  2. 檢視女兒牆架窗銜接處:窗戶和牆面為異材質銜接處,一旦有外力拉扯、間隙材料老化等等,交接處容易產生縫隙,須檢視有無裂痕及壁癌情形。

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買房哪一個樓層好

 

現今的房子往往就動輒好幾層甚至數十層樓高,一棟棟密密麻麻的散列在住宅區,雖然呈現出氣勢磅礡的都市叢林,

卻也常使得買房者躊躇不決,遲遲拿不定主意到底要買哪一層好呢?

其實啊!不必那麼的猶豫,房子的各樓層其實都各有優缺點,只要在買房前整理好自己的需求,就能輕鬆選擇樓層入住!

 

各層樓高的優缺點

1

優點 發生意外時,如地震、火災等事故,一樓當屬最容易逃生的樓層。

缺點 易受馬路汽機車廢氣、揚塵、噪音影響。一樓也易有返潮,且更易受蚊蟲的

侵擾。此外,一樓還最易遭竊。

2

優點 相對一樓來說較安全,尤其對有小孩的家庭而言。

缺點 和一樓的不足之處一樣,且在4 5 樓高的公寓,2 樓是管線銜接處,容易

產生問題。

3

優點 綜合各方面條件,如果4 6 樓高的住宅,3 樓相對理想。

缺點 舊式公寓沒有電梯,平時爬三層樓梯不算什麼,但若是搬重物如洗衣機、沙

發等,就沒那麼簡單了。

4 6

優點 從環境的角度來看,安全性最好

缺點 若無電梯,年長或行動不便者,上下樓是個難題。

7

優點 對於高層住宅樓,7 樓是黃金樓層段。這個樓層安靜,不受馬路上廢氣影響,

也不至於讓人達到恐高的程度。

缺點 7樓及以上的樓層,對有心血管病眩暈的人來說不適宜居住

8 1 6

優點 8樓到16 樓及以上樓層,若棟距適當或周圍無更高樓,一般來說採光良好

有遠眺的景觀

缺點 如果在這幾層上下有設備層或排放廢棄物的管道,那麼這幾層所受的影響是

最大的。

1 6 樓以上

優點 視野佳空氣清新

缺點 發生火災時不易逃生,且火災時散發的濃煙毒氣都是由下向上擴散。

頂樓

優點 發生火災時可從屋頂施救。一些樓房頂層還加裝了附屬設施,更增加了施救的可行性。

缺點 若高層住宅樓水壓較小,有時會出現停水的現象。有日曬炎熱、屋頂漏水、裝設基地台等問題。

 

TIPS:從水壓、逃生、採光、噪音問題等各方面來看,大樓的1/32/3的樓高較佳,不過實際上還是要看大樓的中繼

 

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