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舊屋翻新裝修改造案例：

格局改造， 機能與美形兼顧

家中3 個孩子逐漸長大，需要擁有自己獨立的房間，原本三房已經不敷使用，於是向演拓空間室內設計的張德良、殷崇淵設計師尋求專業協助。

設計師透過格局重整，將主臥縮減，讓每個孩子都有自己的臥房。採光問題，經由穿透的客廳玻璃隔屏、餐廳落地玻璃隔間，及廚房玻璃拉門充分引光，使室內變明亮。原本狹窄陰暗的廊道，將原始隔間拆除後，規劃成隱藏式的收納牆，使得大量藏書與生活用品各有所歸，滿足書房機能，再利用鏡面天花板，讓廊道空間向上延伸，使得老屋徹底變身。
 

BEFORE

AFTER

客廳拉門改成玻璃隔屏，減輕空間壓迫感，同時引進充足的光線。

將廚房門片以及餐廳旁的腰窗改為落地玻璃拉門，讓室內變明亮。

橢圓天花、弧形廊道，隱藏充足收納，房門開啟，即可引光入室。

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中古公寓看屋重點：

屋齡普遍高需仔細確認屋況

無電梯的公寓 ， 因為公設比低 ， 花一樣的錢多半能獲得更充裕的使用空間 ， 高性價比吸引資金有限的首購族 ， 但就要面對無管理要自己倒垃圾 、 收信 ， 公共區域環境這些情形 。 以雙北地區來說 ， 公寓的屋齡普遍在20年以上 ， 管路 、 建材等基礎設施可能都已老舊 ， 也多半有著壁癌漏水的問題 ， 還有就是過去的建築法規對耐震及室內裝修審查的要求沒那麼高 ， 結構是否安全無虞也是必須審慎評估的一環 。

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分析賣家裝潢中古公寓的心理

若是屋齡已經20年以上，也打算將房子出售，為甚麼賣家還要大費周章裝潢完再賣呢 ？ 原因不外乎是要掩飾房屋問題，讓房子 「 好賣一點 」 ，這樣的情況通常不會是根治問題的辦法，多半是粉飾問題，盡可能壓低裝潢成本，讓房屋體質不佳的問題撐過保固期就好 。

就算賣方不是為了「遮醜」才進行裝潢，每個人對空間的需求及喜好不盡相同，原屋主的裝潢風格與偏好未必適合自己，不喜歡到時候還要再花錢拆除運棄及裝潢設施，一來一往肯定不划算。

老公寓頂樓邊間易漏水西曬

屋頂及外牆的防水層，會受日曬雨淋而劣化，加上台灣有感無感地震頻繁，建築受拉扯導致防水層出現裂痕破洞，頂樓及邊間屋首當其衝成為漏水的重災區。加上頂樓因頂層混凝土吸收日照熱量，使室內氣溫上升，需要更多空調用電來降溫。

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屋頂地面在雨天後有積水現象，長期下來使防水失效而漏水。圖片提供_ 今硯室內設計＆今采室內裝修工程

老公寓普遍存在陽台外推頂樓加蓋等違建情況，只要被舉報就可能遭拆除，原本以為增加了使用面積，最後得要復原，這也是購買前必須思考的情形。除了本戶的違建之外，更要觀察上下左右鄰居的違建情況，如果已經阻礙到火災救災的逃生路徑，將涉及居住安全，也是必須考慮的一環。

TIP買中古公寓的目是什麼？

自住 ： 裝修調整生活機能的幅度較大，使用坪數相對大。

投資 ： 避免過老舊或屋況很差的物件，分租套房多違法不要涉險。

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想買房卻總是看不出哪些是隱藏大問題的地雷嗎？避免買完後才來後悔，獨家看屋流程SOP大公開，

無論新屋或是中古屋，讓您一眼看穿問題屋，輕鬆選擇符合您需求的好屋！

地雷屋：住宅外牆若未定期保養、修復脫落的磁磚，外層就無防護，牆面便開始吃水。攝影＿余佩樺

STEP  1  看前調查地質狀況：

先上網搜尋該物件是否再順向玻、斷層帶、土壤液化帶等地質危險區。

STEP   2 勘查附近鄰里狀態：

售屋廣告會寫近捷運走路五分鐘、面公園、生活機能完善等，實際走一趟就知道是話術或是事實。

STEP  3   和鄰居及管理員聊天：

在房仲到之前，先和附近開店的鄰居或大樓管理員攀談，表明自己想買這裡的房子，從聊天中了解

是否有發生過什麼事情，住戶多還是租客多等。

STEP 4   觀察公共區域的狀態：

(1)在門廳留意出入的人與管理員的互動情況，是彼此寒暄還是形同陌路。

(2)電梯內的公告內容，是否有抱怨或爭執。

(3)走廊是否整潔，燈是否明亮無損壞。

(4)逃生梯是否有堆放雜物。

(5)梁柱是否有明顯可見的裂痕等。

STEP 5  紀錄從大門進去的第一印象 ：

(1)帶著指南針，記錄大門方位。

(2)採光如何，空間感如何，是否感到侷促壓迫，有沒有什麼奇怪的地方。

(3)一進入室內是否有聞到什麼氣味，尤其要注意潮濕霉味或臭氣。

STEP   6   檢視開關箱內部：

(1)總配電量是否足夠。

(2)回路是否分開，共有幾個。

(3)是否裝設漏電斷路器。

(4)拍照留底。

STEP   7   每個空間4個面向順時針拍照紀錄：

每次看屋的時間不一定很充裕，把握在現場的時間做好記錄，方便回去和家人討論，拍照時一個空間

4個面都要拍到，並帶到天花板及地板，如果有同伴一起去看屋，也可一人拍照、一人錄影，不過若是

屋主還住在裡面，需要取得屋主同意。

STEP   8  紀錄窗戶的方位：

這和通風與採光有關，可推估一天的日照時間及風流狀態，開窗位置是否能促進室內空氣對流。

STEP     9   窗邊、浴室內牆、天花板、牆面是否有壁癌水痕 ：

漏水屋人人避之唯恐不及，有些成因單純好解決，有些則涉及裝修的經費預算，有些則是歷史共業

要全部住戶一起處理才有解，可參考漏水篇的內容逐一檢視。

注意內牆是否有水痕或有油漆膨起，這些都是漏水的徵兆。攝影_蔡竺玲

STEP   10   木製地板或傢具旁是否有小粉屑：

白蟻也是讓人不堪其擾的不速之客，看屋時也要注意是木製傢具、木作裝潢、木質踢腳板旁是否有粉屑。

STEP   11   衛浴設備情形及維修孔內部：

(1)水龍頭、蓮蓬頭打開觀察水的顏色及水壓。

(2)衛浴設備是否需要換新。

(3)是乾濕分離嗎。

(4)有沒有磁磚剝落及壁癌情形。

(5)維修孔打開有沒有溼氣異味，管線有無滲漏，抽風機的排風管有無接到管道間，若為磚牆隔間水泥是否到頂不露紅磚。

浴廁空間隱藏了看不見的冷熱水管，一旦破裂就成了最難以「抓漏」的部分。圖片提供_ 朵卡設計

STEP   12   廚房的設備情形：

(1)廚具否還堪用。

(2)流理台地排是否排水順暢。

(3)是用天然氣還是桶裝瓦斯。

(4)水龍頭的水壓及水色是否異常。

(5)排油煙管的接法。

STEP   13   陽台是否架窗，有無漏水情形：

(1)若女兒牆架窗，要注意銜接處是否有裂縫或漏水跡象。

(2)是否有充足的洗衣曬衣家事空間。

陽臺位於迎風面長期承受濕氣，陽臺女兒牆已風化、長青苔。攝影_Amily

STEP   14   停留在屋子裡的期間的聲響：

(1)人聲、機器聲、水擊聲、外面的車聲。

(2)鄰居的聲響，尤其是樓上走路使否發出很大音量。

STEP   15   離開前觀察建築外觀：

尤其是同層樓及上下樓層的外牆，有沒有什麼異狀，如磁磚翹起剝落，有植物附著生長，或是陽台堆放垃圾雜物，外推嚴重等情況。

窗框受到地震颱風等因素，使鋁料變形而造成雨水滲入。攝影_Amily

TIP：看屋要白天、晚上、雨天都看過，白天看採光，晚上看入住率及鄰居，雨天看排水及是否漏水。

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漏水是中古屋最常見的問題之一，造成漏水的問題不外乎結構受損、防水層失效、水管管線破裂等。一但沒有處理好，可是會一直復發，反而傷財勞力。因此要先找出漏水原因，才能有效治本，延長老屋壽命。

常見的漏水點有，面北的外牆、浴室內牆、窗戶的四個角……等等，當發現窗戶邊緣有壁癌或是看起來特別新，又或者建築外牆磁磚縫出現白白的東西，或青苔甚至植物附著，就可能要小心有漏水的問題。

買屋前漏水檢查

1. 檢查是否有水漬：觀察屋內的牆角、窗框、對外牆面等容易漏水的地方，是否留有水漬。
2. 壁紙是否有色差：若屋內有貼壁紙裝潢，要留意壁紙是否有局部色差或水痕產生。
3. 裝潢屋要無漏水證明：屋內的天花板及牆面，大量使用水泥板、矽酸鈣板或夾板等木作封板包覆，會遮蔽掉壁癌、漏水、鋼筋外露等問題，這也是黑心投資客常用手法，建議這種房子要多多注意，最好請屋主出示無漏水證明。
4. 磚縫是否發黑有斑：除了常接觸水源的磁磚面，屋內其他有貼磚的區域，要觀察磁磚縫隙是否有發黑、斑點，也可推斷是否有滲漏水情形。
5. 浴廁檢查維修孔：浴室和廁所是經常發生漏水的區域，因此天花板和牆壁要仔細檢查是否有水漬和汙點。一般浴廁多附有維修孔，一定要打開查看天花板內有無滲漏，這樣判斷最準。
6. 測試排水管是否順暢：將廚房流理臺、臉盆、廁所地板等的排水管先堵住，然後積滿水，最後再將水放掉，就可了解排水是否正常。
7. 外牆是否潮濕長苔：屋內外牆若有水痕、表面材如磁磚剝落，磚縫有白色物質，甚至還長青苔跟植物，須回到屋內針對這些牆面的室內牆、交接縫隙詳加檢查。

1. 下雨時看屋：雨天、甚至颱風天看屋，可觀察雨水是否會從窗戶、牆角等處滲入
2. 檢視女兒牆架窗銜接處：窗戶和牆面為異材質銜接處，一旦有外力拉扯、間隙材料老化等等，交接處容易產生縫隙，須檢視有無裂痕及壁癌情形。

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買房，哪一個樓層好？

現今的房子往往就動輒好幾層，甚至數十層樓高，一棟棟密密麻麻的散列在住宅區，雖然呈現出氣勢磅礡的都市叢林，

卻也常使得買房者躊躇不決，遲遲拿不定主意到底要買哪一層好呢？

其實啊！不必那麼的猶豫，房子的各樓層其實都各有優缺點，只要在買房前整理好自己的需求，就能輕鬆選擇樓層入住！

各層樓高的優缺點

1 樓

優點 ： 發生意外時，如地震、火災等事故，一樓當屬最容易逃生的樓層。

缺點 ： 易受馬路汽機車廢氣、揚塵、噪音影響。一樓也易有返潮，且更易受蚊蟲的

侵擾。此外，一樓還最易遭竊。

2 樓

優點 ： 相對一樓來說較安全，尤其對有小孩的家庭而言。

缺點 ： 和一樓的不足之處一樣，且在4 到5 樓高的公寓，2 樓是管線銜接處，容易

產生問題。

3 樓

優點 ： 綜合各方面條件，如果4 到6 樓高的住宅，3 樓相對理想。

缺點 ： 舊式公寓沒有電梯，平時爬三層樓梯不算什麼，但若是搬重物如洗衣機、沙

發等，就沒那麼簡單了。

4 ～ 6 樓

優點 ： 從環境的角度來看，安全性最好。

缺點 ： 若無電梯，年長或行動不便者，上下樓是個難題。

7 樓

優點 ： 對於高層住宅樓，7 樓是黃金樓層段。這個樓層安靜，不受馬路上廢氣影響，

也不至於讓人達到恐高的程度。

缺點 ： 7樓及以上的樓層，對有心血管病、眩暈的人來說，不適宜居住。

8 ～ 1 6 樓

優點 ： 從8樓到16 樓及以上樓層，若棟距適當或周圍無更高樓，一般來說採光良好，

有遠眺的景觀。

缺點 ： 如果在這幾層上下有設備層或排放廢棄物的管道，那麼這幾層所受的影響是

最大的。

1 6 樓以上

優點 ： 視野佳，空氣清新。

缺點 ： 發生火災時不易逃生，且火災時散發的濃煙毒氣都是由下向上擴散。

頂樓

優點 ： 發生火災時可從屋頂施救。一些樓房頂層還加裝了附屬設施，更增加了施救的可行性。

缺點 ： 若高層住宅樓水壓較小，有時會出現停水的現象。有日曬炎熱、屋頂漏水、裝設基地台等問題。

TIPS：從水壓、逃生、採光、噪音問題等各方面來看，大樓的1/3到2/3的樓高較佳，不過實際上還是要看大樓的中繼

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