目前分類:找地蓋屋 (4)

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買地要避開牧場、電塔、焚化爐等嫌惡設施

地蓋屋,除了看土地的本身條件之外,也要考慮土地的周遭環境是否符合自身需求。如果是自住,必須考量家庭成員就業、就學、交通、或就醫等生活的便利性,因此選地可能要靠近城鎮或市區,相對購地金額會比較高。另外,在密集的都市區選地,因土地狹小無法改變房屋座向,因此需考慮出入道路的方向,以及注意周遭建物的高度是否影響採光、通風、視線的問題,而且也有消防法規的規定,如必須要預留防火間隔等的限制。若想退休蓋農舍,有意從事農業耕作的人,則要留意土地基地附近有無充裕的水源地、灌溉溝渠等,並確認是否有產業道路可出入。同時,也需考慮附近是否會出現嫌惡設施,包括高壓電塔、變電廠、垃圾焚化爐、墳墓、殯儀館、牧場等,都屬於較差的環境條件,不僅有健康、風水、心理因素等疑慮。買下位於這些設施附近的土地,地價相對也比較便宜,若未來想換屋,可能會有轉手的問題,不具備增值的空間。

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這樣選才安心

1 是否有聯外道路

建議購買農地時,可觀察是否已鋪設公有道路(產業道路、縣道等),若有既成道路,較不會有問題。但若出入的道路為私人土地,則必須先和地主溝通是否能借道通行,並立下契約以保障自身權益。

2 生活圈需便利

選地要先避開附近的嫌惡設施,以免空氣或噪音汙染,危害到全家的生活安寧與健康,然後再看所在地的生活圈是否便利,應實地查看交通的路線,以及可供應日常生活所需的金融機構、便利超商、或醫院藥局等等。尤其是蓋房作為退休之用的人,建議選在靠近醫療院所附近以便就診,建議車程需在20 分鐘之內為佳。

3 留意季節風向

不同地區會有不同的風向,一般可留意東北季風吹來的方向,最好避開豬舍或雞舍;且台灣夏季吹南風或西南風,也最好避免購買位於牧場的下風處,以免聞到空氣中的異味。

4 交通樞紐附近需注意噪音污染

在高鐵、機場等大眾運輸樞紐附近的土地,車流量大、或是有飛機起降等,容易產生噪音的問題。長期下來,難有良好的生活品質。因此在蓋屋時,事先必須做足氣密隔音設計,像是機場航道附近的土地,噪音也比其他地方來得高,因此許多機場附近的住戶,每年都會獲得一筆補償費,用於裝設隔音窗或空調。但缺點是長時間的緊閉門窗,相對會影響到房子的通風、散熱與空氣品質,對人體健康有一定程度的影響。但若不是很在意噪音,的確可以選擇這樣的土地作為自地自建的基地,未來可能會有增值空間。

5 山坡地建議背風較佳

建議尋找背風坡的土地,因房子或座向位於迎風坡,颱風來襲易遭損失;若位於西南向的迎風坡,冬天則易受東北季風侵擾,房屋設計須加強暖氣設備。

6 注意是否有電力和水源

若是購買農地或山坡地,基本的民生所需一定要先俱全。先觀察四周是否有電線桿;若無,就要有心理準備另外支付電線桿的申請費用。水源是用自來水還是井水,若是地下水,也要注意品質是否良好。

   

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實際看過房屋品質,才能判斷建築師的優劣

築師扮演建築物的設計人及監造人的角色,跟據建築師法第16 條,建築師受委託人委託,辦理建築物及其實質環境調查、測量、設計、監造、估價、檢查、鑑定等各項業務,並得代委託人辦理申請建築許可、招商投標、擬定施工契約及其他工程上之接洽事項。第18 條則明定建築師受委託辦理建築物監造時,應遵守一、監督營造業依照前條設計之圖說施工。二、遵守建築法令所規定監造人應辦事項。三、查核建築材料之規格及品質。 四、其他約定之監造事項。簡單的說建築師就像是一位建築的導演,統合施工方的專業人員,協力完成受委託人委託的建築物。建築最能生動地展現時代、社會、經濟、文化及美學的情況,因此專業建築師除了要熟知結構工程力學的理性知識外,還需要具備藝術家感性的創造能力,同時從文化、美學、機能、生態及社會性角度思考建築,以改善生活提升居住與環境品質。在營造過程中,建築師或設計師的角度是監督單位,具有控管工程品質、工期的責任義務,一旦工程品質出現瑕疪時,應速將問題回報屋主,由營造商來解決改善。因此不得承攬工程業務,以免球員兼裁判的嫌疑,無法有效盡到監督之責。

 

除了建築師,也可找室內設計師和營造商進行房屋的規劃設計,以下將分別列出委由建築師、室內設計師、營造商可執行的項目,提供讀者參考:

種類 建築師 室內設計師 營造商
執行內容 可進行整體環境的設計規劃,能讓土地與建築形成完美結合。並具有監造資格和能力。 內設計師個人的獨特美感風格,也是型塑生活空間的重要元素,甚至部分室內設計師本身即具有建築涵養背景,對於建築相關法規也有一定了解 若找營造商蓋房子,強項在於可合併建築設計和施工,雖然建築設計較為制式,但相對可節省請建築師設計的費用。不過,對於施工問題或生活細節的整合等等,營造商不會主動設想,因此屋主需自行考慮周全。
建照申請 可直接進行建照申請 依法規定,須委託建築師處理有關土地、建照申請等。建築師和室內設計師需密切配合 依法規定,須委託建築師處理有關土地、建照申請等。
監造 可自行進行監造 需請建築師配合監工。 需請建築師配合監工。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

種類有哪些

根據建築師大致可分成以下2 類:

1 統括建築設計及監造管理

一般找建築師蓋房子,可以請建築師從設計圖面、監造到完成全程協助處理。過程會先經過洽談討論溝通,了解雙方的建築概念是否契合,然後再簽定設計約。若請建築師全程監造,就稱為「駐點監造」需再另外簽約,支付建築師監造費用。

2 僅以設計建築設計為主

部分建築師負責設計圖面,因此簽設計約(不駐點監造)的建築師在拿到建照後,任務就算已經告一段落。在施工過程時,只會幫助屋主重點監造,最後在工務局進行勘驗時到現場協助。

 

這樣選才安心

 1 選擇具有建築師證書的建築師

找建築師蓋房子了解是否取得建築師資格,以台灣來說,建築師除了受過五年建築專業大學教育,取得建築學士學位,另外還須經過三年之實際相關工作經驗,才能參加建築師檢覈考試,及格後經由內政部發給建築師證書後才可申請開業。

 2 確認建築師的作品是否和自己的喜好相符

平時可透過建築雜誌留意喜愛的建築師,或是可上建築師公會查詢當地有哪些開業建築師。蓋房子一生可能只有一次,因此在選擇找誰設計之前,最好可以現場看過對方的建築作品,藉此觀察建築師或室內設計師的實力,有些建築師在諮詢期間會主動帶屋主去看自己的作品。同時,屋主可以在商談期間提出自己對房子的想法和概念,根據建築師的回應或實際的設計發想,來確定彼此對於建築、空間的觀點是否契合,再做進一步的決定。

 3 可以準備照片或文字讓建築師快速瞭解需求

建議可將自己對房子的要求、想法整理成文字或以照片呈現。在溝通時,較能讓建築師快速理解。

大致可列出以下具體的概念:

(1)預算

先和建築師說明可供使用的資金額度,在建築設計、結構工法和材料的選擇上,能讓建築師有所依據去斟酌該如何配置。

(2)家族人數和格局需求

列出需要的格局數量、類型、大小,而人數的多寡,可以作為設計時的參考。

(3)周遭環境和景觀

列出周遭環境的樣貌,說明想看到哪側的風景,或是列出是否需要景觀花園,而其設計的概念為何。

(4)喜歡的風格或設計

描述喜歡的建築外觀或風格,建議平時可從報章雜誌收集,看到喜歡的建築照片,就先保存下來。與建築師溝通時,也能有圖為證。

(5)家人的生活方式和習慣

列出家人的生活習慣和要求,這會反映在格局設計的思考,如何讓家人的生活更方便舒適。

(6) 設備

若有想架設的機電設備可事先提出,在設計時就能提前預留設備的位置。

 4 簽約時要保障雙方權益

不論是哪一種合約,雙方的權責和負責範圍要互相釐清。同時還需注意規範違約。若是設計中途欲提前終止合約,已完成圖面的設計費用,應該該由誰負擔、負擔比例,都必須先協議清楚。

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營造商要多方比較才不吃虧

圖面設計完畢,就必須開始找營造商進行估價施作的工程,一般在找營造商時,可請建築師提供有配合過的營造商或是由親友口碑介紹。請對方依照施工圖提供估價單,先從估價單來評估營造廠的報價是否嚴謹,是否有列出各項材料的品牌等級、數量等,去判斷營造廠的品質。另外,從營造商的等級也能評斷施工品質的好壞,營造商種類可分為甲級營造、乙級營造、丙級營造,以及一般的土木包工。其不同的等級是由政府依照其資本額、專業證照的取得,以及歷年施工績效而評鑑的。由於自地自建的案子規模相對很小,因此多半是土木包工或丙級營造會承攬,乙級營造的評鑑等級比丙級好,相對施工技術優良、規模也較大,金流掌握度高,較不擔心做到一半捲款的情形。若資金充裕,建議可尋找乙級營造商為主,具有一定的施工能力。土木包工雖然便宜但耗時費力,屋主必須自行監工,掌控所有分包商的進度和協調進場時間,若有問題,可能無法立即解決,除非能找到能信賴的統包商。

再加上土木包工的技術能力良莠不齊,屋主用各自分包方式,事後若有問題則容易相互推諉,難以釐清權責。

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這樣選才安心

1 親友介紹有口碑的公司
若是手中沒有營造商的資源,可以向有自地自建的親朋好友打聽並介紹具優良口碑的營造商。透過親友的經驗和推薦,可知曉營造商是否值得信任和合作。

2 避免選擇借牌的公司
在營造業當中,借牌的情形相當普遍。由於經營營造廠需有一定的規模,一般的土木包工公司,是不具有這樣的營運規模。因此,為了拿到工程合約,會和其他的合格業者付費商借營造業牌照來承攬。對屋主而言,在簽約時,要注意的是合約簽署者是以誰的名義。若是和出借牌照的甲廠商簽,而非和實際承攬業務的乙廠商簽署,若乙廠商惡意停工,在法律上被追究責任的人會是出借牌照的甲廠商,這時就難以用法律去約束規範原承包商。

3 透過工程會議選拔
建議應至少找2 ~ 3 家合格有牌照的營造商來比較,請各家營造商進行估價,並分別召開工程說明會議。在說明的過程中,可以了解營造商對工程是否熟悉,有無能力解決施工的問題,藉此有效評估各家的優缺點。同時,也可確認各家提供的估價單中,是否有精確寫出材料的品牌、數量、尺寸、價格,來評判報價是否確實不籠統,避免事後的糾紛。進行工程會議時,可請建築師陪同,較能幫助評鑑營造商的優劣。不論是選擇哪家,最後建議要去其承包的施工現場或完工後的房屋,觀察施工成效。

 

各級營造業成立標準

依照營造業法第七條規定綜合營造業分為甲、乙、丙三等級。各級營造業均須具備二個條件:

一、聘用具二年以上土木建築工程經驗之專任工程人員一人以上。二、資本額在一定金額以上。以下為各級營造業升等和成立標準:

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地目變更時機,攸關農建地可否蓋住宅

市計畫中,包含特定農業區、一般農業區、鄉村區、風景區、山坡地保育區、特定專用區、國家公園區的農牧用地、養殖用地或森林區的農牧用地,均可興建農舍,其建築限制則受《農業發展條例》的規定。其中,卻有一種特殊的土地,雖隸屬於「農業區」,其地籍謄本卻為「建」地目,即是俗稱「農建地」。

名稱的由來,是因為都市計畫發布前,該筆農地已有合法居住建築(非工廠)存在,或已編定為可供興建住宅使用之建築用地(非甲、乙、丙種建築用地),遂於都市計劃實施後,就地更改地目為「建」。此類型土地得不受農發條例的限制,但仍須依憑《都市計畫法台灣省施行細則》第30 條之相關規範,並經常成為一般民眾購買地蓋屋時,一道隱藏版的陷阱。從不動產業者到一般民眾,購買農建地無法蓋屋的問題卻時有所聞,有時是因這筆土地在都市計畫發布後才將「田」、「旱」地目申請變更為「建」地目,因此無法蓋;或申請變更的證明文件上是蓋廠房而非住宅,因此無法申請建築執照。故建議在購買都市計畫內農建地時,一定要先確認其地目變更的時間點,以及當初建築物申請時是否為住宅。

 

法規施行要點

若想於農建地興建建物,則有以下法規需要注意:

1 依據《都市計畫法台灣省施行細則》第30 條

施行

(1)整棟建築物的高度不能超過14 公尺,以4 層樓為限,建蔽率不得大於60%,容積率不得大於180%。

(2)該筆土地和建築物除了作為居住使用、1 樓可規劃小型商店或飲食店之外,不能違反「農業區」相關土地使用分區之規定。

(3)原有建築物的建蔽率若是超過第1 點規定者,必須就地修建。但不論是改建、增建或拆除重建,都不能違反第1 點的規定。

2 確認地目變更時間點,預防誤買

購買土地時,若發現農業區之土地,地目為「建」,請先查詢土地所在區域的都市計畫發布日期,並確認土地的地目變更登記日期;若是都市計畫之後,建築執照申請法規則不適用上述項目,改以調整成《都市計畫法台灣省施行細則》第29 條規定。

※ 欲知地目變更登記日期,可向各縣市地政所/局申請土地、建物登記簿謄本查閱。

3 查明土地是否為「住宅」使用

除了一般民宅居住用,農業區的「建」地目也可能被合法申請變更作為安養院、托兒所或幼稚園使用,建議先查明清楚;雖法規標示建築物須為居住使用,並且1 樓也能作為小型商店和飲食店使用,卻不能是汽車旅館這類型住宿場所,於規劃時須注意。

4 確認周圍道路通行情況

一般農建地多會落在城市的外圍區域,並且缺乏整體規劃,故常會面臨土地因為未臨建築線或沒有道路通行,而無法申請建築執照的窘況,建議先評估確認後再購買。

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建築高度需在14公尺內,不得超過4層樓。

 

農建地VS農地

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這樣困境有得解

想要將農地的地目改為建地,需具備以下條件

並依循的法規如下:

1 可變更的土地條件

農地若想變更為建地,通常要有被道路、水溝、建地、學校等包圍,或突出處伸入鄰近建地內(凹入缺口未超過20 公尺)的狀況較亦通過審核,可變更面積約為363 坪以下。如因整塊土地完整性的規劃所需,可放寬面積到400 坪以下。若無上述基地條件,但是農地上有老舊建物者,仍有可適用,可變更的面積以該建物所佔面積為準,若有相關證明文件,最多可增加40%。此外,若將農地變更作為其它特殊用地(如:幼稚園、安養院等),則須經專案核准。

2 申請「非農業使用」同意

都市計畫區內的農林地若登記為「田」或「旱」,可能須先經過農業主管機關同意變更為非農業使用,即使不變更為建地,也可依法申建農舍或農業經營的相關設施。

3 切割不同地目的使用面積

當農地變更地目為建地時,通常可能得進行土地分割:將一塊地劃分成農地和建地(要蓋屋的面積,需申請轉變為建地),再向地政事務所申請變更地目。其依據源自〈土地法〉解釋函令「辦理地目變更注意事項」修正第1點(二):「一筆土地僅部分為建築基地者,於依法核准建物登記時,同時通知土地所有人依法申辦土地分割後,再就建築基地逕辦地目變更登記。」詳細規定得視各線市政府都市計畫或地政方面的法令而有所變動。

4 繳交土地地目編更勘查費

申請變更地目需繳交勘查費,規費依各地方政府的規定而有變化,通常以面積為計價單位,可至內政部地政司的「國土資訊系統─土地基本資料庫全球資訊網」(網址:http://www.land.moi.gov.tw/landdatabase/chhtml/), 下載《各市、縣(市)政府土地基本資料庫電子資料流通收費標準訂定情形一覽表》。

※自民國88 年3 月16 日起,除了「田」、「旱」、「建」、「道」等四種地目的變更,以及其他地目變更為上述四種地目之登記,仍然受理之外,其餘地目不得再辦理地目變更登記和地目銓定。

※自民國89 年9 月1 日起,己完成使用編定的非都市計畫區土地,停止辦理地目變更登記及銓定作業。

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農地若要申請變更為農建地,其周邊環境亦須納入審核標準。

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