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《圖/文:防漏除壁癌完全破解180Q&A

已經除過壁癌,為何還一再復發呢?

「壁癌」實際上是漏水,進而引發壁體劣化過程的一個現象。

當我們了解「壁癌」發生的原理時,再利用「軀體防水」的理論與活性矽材料的運用,其實我們可以很巧妙地利用磚砌牆之內側水泥砂漿粉刷層,將活性矽的材料,塗布於二次粉刷的水泥砂漿粉刷層間(及粗披與細披之間),藉此不但可使外牆達到防水效果,又可有效地將可能會被水份外帶的水泥鹽類,於中途即將之反應成較細緻的針狀結晶體。此時,鹽類既被反應,即不會再隨水份外散形成「壁癌」,且水泥砂漿層也會因較細緻針狀結晶體的填塞,而更達到「軀體防水」的效果。(文/謝宗義)

Q171:處理壁癌的基本步驟有哪些呢?

A黃上科設計師表示:處理壁癌比較好的做法,第一步是先將牆面的粉刷層打除,之後再用刮刀清理乾淨。內部清洗乾淨後,然後就是塗上防水塗料,基本上就算完成處理了。接著重新批土、油漆,將壁面恢復到原來的模樣,這就是處理壁癌的基本步驟。

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為了有效除壁癌必須將牆面剔除到結構層,再施作除壁癌的藥劑。圖片提供_ 黃上科空間設計

 

Q172:家中已經除過一次壁癌,為什麼還是不斷復發呢?

A黃上科設計師表示:我們可以想像壁癌就像是一種霉菌,而這個霉菌會在壁面的粉刷層裡面滋長,如果僅是刮除牆壁表面的壁癌,甚至重新粉刷油漆,都無法根除藏在裡面的霉菌,一定要將粉刷層打除,直到露出牆面的磚牆部分再重新處理,才有根治的機會,否則壁癌還是會持續不斷發生,就如同得了香港腳一般,不斷復發。

 

Q177:坊間有人宣稱可用「酸劑塗刷」來快速洗除壁癌,這方法是否有效呢?

A謝宗義理事長表示:這是殺雞取卵的作法!因為,水泥裡的鈣、鎂、鉀等鹽類皆為鹼性成分,若為水泥牆塗上酸性物質,只會加快水泥的劣化速度,導致牆壁結構更疏鬆。壁癌就是水泥劣化過程所產生的一種現象,它同時也代表了水泥牆的老化與疏鬆;若水泥牆因為酸性塗料而變得更疏鬆了,之後萬一又有水分滲漏時,水泥牆會更快地溶出氫氧化物而形成壁癌。

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圖片提供_ 孫建駣

 

Q178:我家有嚴重的壁癌,油漆師傅說:他可以幫忙修平牆壁表面、裝一塊夾板、抹上一層水泥,再重新粉刷。這作法OK 嗎?

A謝宗義理事長表示:壁癌的處理方法,可以從水的來源部位進行徹底防水,也可以在混凝土牆的內部反應掉遊離鹽類,二者都是有防水效果的處理手法。但若如提問所述的手法,只不過是表面掩飾而已,常出現在房地產投機客過手的房屋;在買賣房屋時,透過裝修來掩飾漏水、壁癌,以現有法律來說,已屬於詐騙行為。若對自己居住的房子也採這樣的方式來處理,非但事情未獲解決,而且,夾板將來也會因潮濕而腐爛,甚至於長白蟻或滋生霉菌;因此,不建議採取這種作法。

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若只想用裝修的手法來掩飾壁癌,過了一陣子,遮覆的這層壁板也會因為潮濕而腐爛。圖片提供_ 黃上科空間設計

 

Q180:有些室內設計師說,嚴重的壁癌就算將牆壁敲除到見紅磚的程度,也還是會再發生壁癌;因此他們的做法是將牆面做「導水」處理,再以鋼板來新增一層牆壁。請問,這樣真的能夠解決壁癌的問題嗎?

A謝宗義理事長表示:「導水」處理,一般只用於無法作有效地防水處理,或為「永久防水」(如地下室外牆或維修不易的高樓帷幕外牆等部位)之輔助設計。由於紅磚外牆應為低層樓房;紅磚外牆的壁癌,可透過防水技術來克服,所以,並不須要做「導水」處理。此外,若如上所述,無法從牆壁的外側來進行徹底的防水處理;我們至少也可以從牆壁的內側,以「內防水」及「反應遊離鹽類」的方式來處理。後兩種方式如能與梁柱等建築結構結合的話,仍具有相當效力的防水效果,壁癌的再發生率就低很多了。至於用鋼板新增一層牆,其意義跟用夾板來粉飾是相同的,差別只在於這裡用了較不會腐爛的材料而已。

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壁癌已經有辦法可以完全清除,不需用新增一層牆的方法,不但讓原本的室內使坪數減少,更無助於清除壁癌。圖片提供_ 黃上科空間設計

 

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《圖/文:防漏除壁癌完全破解180Q&A

抓了好幾次,屋裡還是漏不完?!

請人修漏前,自己要先去了解專業技術,如:

1. 應如何篩選較專業的業者。如:有無加入管理良好的團體會員?

2. 施工工法或合約內容有經團體認可者。如:有無使用經管理良好的團體認可之定型化契約?

3. 能提供有效保固制度者。如:有無管理良好的團體連名保固者? (文/謝宗義)

 

Q127:市面上抓漏的費用是如何計算呢?

A王議陛設計師表示:每個屋案漏水程度不同,無法很明確計算,加上防水止漏的施作往往須結合泥作工程的進行,必須實際勘察現況才能進行計算估價。簡單地說,扣除泥作工程的費用,一般使用彈性水泥約1,500 /坪、PU 塗怖約2,500 /坪、止水針約500 /針(連工帶枓)。

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抓漏常常必須結合泥作工程,因此費用需視現場而定。圖片提供_ 楓居設計

 

Q133:請人抓漏時,需要簽保固合約嗎?

A黃上科設計師表示:當然簽保固合約是比較有保障的。但這裡有兩個問題容易發生,一是保固期,除非對方願意簽長約,否則如果只有簽一、兩年,有漏水問題發生,對方可能只是幫你補一補,並沒有根治,若沒有遇到很大的風雨,也的確不會有漏水的情況出現,但一、兩年後,差不多也就是漏水復發的時刻,抓漏工作又得重新再來。另一個問題是就算簽了約,還得對方願意履行,有時漏水的問題有很多處,對方可能會推說是另外的原因所產生,此時不免就有爭議發生。當然有簽約、找有制度的大公司,還是相對比較有保障的,請室內設計師介紹,某種程度也等同設計師代為背書,但未來若有爭議發生,保固合約仍是重要的依據。

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找有制度的大公司通常會提供保固合約,對消費者比較有保障。圖片提供_ 台灣南海股份有限公司

 

Q135:抓漏師傅已處理好舊漏水問題,但附近又出現新的漏水點,該如何處理呢?

A王議陛設計師表示:這個問題是很多家有漏水的屋主的心聲:為什麼做了那麼多次防水,怎麼還是會東漏西漏呢?建議您,在與防水公司或抓漏師傅簽約時,最好於合約內載明「保固期間內,不能出現新的漏水點」,以免造成不必要的糾紛。但是,若防水工程有糾紛,屋主還是須支付已完成的工程進度費用,改由其他廠商協助處理,或是委由相關協會進行鑑定,確認新的漏水點發生原因,是因為當時施作防水工程不確實,或是因為其他外力所致(如左鄰右舍敲牆等)

 

Q141:木建築如果發生漏水的現象,請市面上的抓漏公司有效嗎?還是要請原先木建築的興建者來抓漏呢?

A洪育成建築師表示:木建築發生漏水,原因可能出自水管、外牆或泛水片,若是請一般市面上的抓漏公司進行抓漏,一昧用矽利康填補只能短暫解決問題,並不治本,必須請懂得木構造施工與防水原理的師傅才行;因此,一般建議還是找回當初施工的水電或工班,找出問題源頭加以解決,才是根本解決之道。

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木構造的建築若發生漏水情形,最好找回當初施工的水電或工班來抓漏。圖片提供_ 考工記工程顧問

 

Q142:最近發現有窗戶下方會漏水、導致油漆剝落,但我家是高層住宅,無法從外牆來做好防水,我該採取哪種措施來修漏呢?

A謝宗義理事長表示:止漏必須要去找出真正的原因,再來處理。比如,若是因為窗框有縫隙而導致外牆滲漏水至室內,通常無需更換窗框,只要採用灌注填補的方式即可。如果,窗框背面本來是應以背填水泥砂漿的空間,可以灌注發泡劑來填補水泥砂漿的空隙,此方法還可以同時填補窗框本身鋁料的接縫。然而,灌注填補的工法分有高壓與低壓這兩種,都屬於專業操作。若由非專業者來施作,恐因操作不慎而導致窗框變形。

 

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我國由於建築物的漏水問題很多,而常常是因鄰房或公共領域之防水不良所致,這些困擾由於牽涉到他人缺失,所致影響到個人權益的問題,其糾紛與爭議常常層出不窮。其實這些糾紛若要解決,其重點不外乎先釐清漏水原因。

因此,一旦知道漏水原因以後,再依「公寓大廈管理條例」之規定,是可以再釐清須負擔修繕與維護之責任人,如依該條例第10 條之規定,該漏水原因如係屬「專有部分或約定專用部分」,則其修繕與維護之責任,當然由該使用人負責;但若屬「共用部分或約定共用部分」,則其修繕與維護之責任,當然「由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」。

然而,常常產生糾紛者,又在於相鄰之「共同壁或樓地板」,故若專業判斷,其漏水原因係屬相鄰側之防水工程失效,則責任可明確歸屬該使用人;但若屬相鄰之「共同壁或樓地板」之管線漏水,則依同條例第12 條之規定,應屬「該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔」,惟若「係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔」。(文/謝宗義)

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由於現代人居住在公寓的比例偏高,因此產生的漏水紛糾就層出不窮。(圖片提供_ 博森設計)148:當我發現天花板有漏水現象時,可以要求樓上的住戶讓我進去檢視地板是否有漏水嗎?黃上科設計師表示:根據《公寓大廈管理條例》第六條第二款規定:「他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。」若對方遲遲不出面處理,可以先請管委會寄發存證信函通知,然後報請主管機關(縣市政府工務局)做處置。但依據實務經驗,透過行政程序方式要花費不少時間,最好還是與屋主做直接的溝通,再做進一步修繕的處理。

至於費用部分,同樣涉及責任歸屬的問題,對方是否願意分擔費用,建議彼此做好溝通。

但若是漏水原因出在公共管線,則可以要求由管委會負責修復,以保障自己的權利。

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天花板有漏水通常與樓板內的水管有關係。(圖片提供_ 黃上科空間設計)

Q:請問法律是否有規定發生漏水情況若確定為與鄰居的共同壁、樓地板或其內的管線,修補費用必須由共同壁雙方或樓上樓下二戶共同負擔呢?

A:本建築師表示:公寓大廈管線分為垂直的公共管線與區分所有權的水平管線,首先必須斷定漏水問題源自共同還是區分所有權的管線,前者費用為共同分擔。

相關法津條文見《公寓大廈管理條例》第十二條:「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。」

Q:如果與鄰居發生漏水糾紛,該如何來協調或採取法律措施呢?

A:王議陛設計師表示:須先請專業的防水廠商或工會鑑定原因。若是大樓共同管線老舊,須由管委會統一協調處理;倘若是確定鄰居浴室或廚房漏水,鄰居有義務負責修繕,若鄰居堅持不修,可先經由大樓管委會協調,協調不成再找各地方政府的協調委員會協助,協調未果,最後才經司法機關仲裁,目前已有很多成功的案例。

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與鄰居之間的共有牆也是很容易發生漏水的地方。(圖片提供_ 黃上科空間設計)

Q:請問若我家天花板漏水,是由於樓上住戶裝修時改變原先建商的格局(例如廚房或廁所移位),而導致管線在變更時沒有接好,那我還需要跟樓上住戶平分漏水修繕費嗎?

A:林本建築師表示:一般而言若是該住戶本身的裝修工程引起的漏水問題,我方並不需負賠償責任。同時為保護漏水糾紛時的自我權益,建議鄰居裝修施工前,可請管理委員會的人會同在自家拍照存證,證明裝修前並無漏水跡象。此舉可在裝修住戶或是自己家中因施工產生漏水的情況下,同時維護自身權益。   (待續)

  

本文出自防漏除壁癌完全攻略 180 Q%A

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