目前分類:小資女包租鍊金術 (5)

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文/里歐娜

 

買房無論自住或收租,「財力評估」絕對是首要考量的因素,若是以收租為目的,也要將「空置期」與「未來升息」的壓力一併評估,才是安全的做法。

 

那麼到底需要多少錢,才能晉升包租公的行列呢

如何運用最少的金額,開創最高的利潤,就算晚上睡覺,房子也在錢滾錢。對於「小資包租術」有三個概念要掌握

1 要準備多少頭款      

2 善運「包租預備金」,爭取時間差  

3 如何選擇物件

 

這三個概念是相互連結的,一環扣一環,箇中奧妙讓我用實例來詳細解釋。

Q:小英問:「要準備多少頭款,我才能當上包租婆?」

A:在問這個問題之前,應該要先問:「你能承擔多少房貸?」,以薪資4 K的小英為例,若每月生活支出1.5K,每月結餘2.5萬,以年利率2來算,大約可揹負500萬房貸,每月本利攤還需付2.5萬,能買的物件價格會落在600700萬之間。

以總價700萬與600萬元的房子為例

‧總價700萬的房子:
貸款八成 ( 頭款140萬、房貸560 )
貸款七成 ( 頭款210萬、房貸490 )

另外還有仲介費、代書費、契稅……等雜費約1012

‧總價600萬的房子:
貸款八成 ( 頭款120萬、房貸480 )
貸款七成 ( 頭款180萬、房貸420 )

另外還有仲介費、代書費、契稅……等雜費約1012

以總價700萬,貸款八成來看,頭款 + 雜費 = 150萬。

以總價600萬,貸款八成來看,頭款 + 雜費 = 130萬。

 

Q:小英問:「每月多省的2.5萬,都拿去還房貸了,還有甚麼生活品質可言,碰到失業或是租不出的窘境,又該如何是好呢?」

A:這是一個很棒的問題,也是大家要思考的重點,不過,小英忽略了幾個關鍵,他所說的狀況是在「無租金收入」的情況下,若在「台北市」或「新北市」選擇一間捷運小宅,以月租2萬元來做計算,小英每月僅需補貼5000元來繳房貸,換句話說每月還多出2萬元可存,而生活機能好的捷運小宅,是否能順利租出,重點在於「租金」與「配備」,若是租金2萬無法順利租出,就將租金降至1.5萬,每月則需補貼1萬元來繳房貸,仍然多出1.5萬元可存,而在房屋成功租出時,小英就該積極存錢以做為「包租預備金」與「生活預備金」。

何謂「包租預備金」與「生活預備金」,簡單來說就是因應「租屋空置」或「生活變動」時,可提撥出來支付「房貸」或是「生活」的錢,當你開始經營包租生意,永遠要有兩個帳戶分別存放這兩筆資金,一筆是因應「生活」,一筆是因應「租屋空置」,這兩筆資金如非緊急,不可混為一談,平時井水不犯河水,否則系統亂套,資金運轉也產生危機。

因此,若小英以租金2萬成功租出,房貸月繳2.5萬,她每個月僅須補貼5000元繳交房貸,扣除生活費還多出2萬元可存,一年可存24萬,將24萬一分為二,「生活預備金」與「包租預備金」各得12。  

 

Q:小英問:「太好了,我的 包租預備金 已經有12萬了,代表可以因應4.8個月的房屋空置期嗎?」

A:小英的概念並沒有錯,確實可因應4.8個月的空置期,但他忽略了出租成本,每種生意模式都會有成本,「包租生意」也不外如是,包含房屋稅、地價稅、電器損壞、屋況維修等等,而以小宅來說,「房屋稅」與「地價稅」大約兩萬元左右,其他的屋況維修費就抓不準了。

不過在屋況良好的情況下,扣除稅金後,她還有10萬元可做為「包租預備金」,可以因應4個月的空置期,以小英的狀況,當「包租預備金」與「生活預備金」都達24萬的水準後,「預備金系統」就算完成了,往後逐月多存的資金,即可移做他用或「還本金」以達到降低利息的效果。
若想買總價更高的物件,就可持續累積你的「包租預備金」去貼補房貸差額,運用時間差所累積出來的資金來做周轉,比方說你有300萬頭款,能夠負擔500萬的房貸、月付額2.5K,理論上只能買800萬的物件,但你卻看上了一間900萬的物件,貸款7630萬,房貸月繳3K、租金收入卻只能收2.2K,租的出去得補貼8000元,租不出去就得支付3K,這時你就可以運用手邊的「包租預備金」來進行週轉,如此運作就依然可以把房子給買下來,又不會造成生活負擔。

簡單來講,就是房子租出去的時候就努力存錢因應空置期,搶進場買房,否則等到錢存好了,房價已經漲到不知道哪裡去了,但是絕對要在能負擔月繳額的情況下喔,差一些些金額,還可以這樣運作,如果是差距甚遠,那就乖乖再儲蓄一陣子吧。

 

Q:小英問:「剛買到房的時候,一定沒有包租預備金,萬一沒那麼快租出去,要怎麼辦?」

A:這樣的考量是對的,以700萬、貸款560萬(八成)、頭款需約150萬為例,
我們可以利用三種方法:

1 多存20-40

也就是說存夠170萬以上再買房

2 多信貸20

買屋時除了房貸之外,用信貸或和親友籌借20

3 善用寬限期
寬限期就是和銀行約定一段時間,只繳利息不還本,如果一開始就「本利攤還」是月繳2.8K,理論上是超出小英能負擔的2.5K,差的那3000元就可以運用「包租預備金」來操作,如果小英是名下無房貸者或首購族,就有機會可以申請到寬限期35年,月繳額降為9000元,但是絕對要在寬限期間,有規律的多還本金,以免三年寬限期過後,月繳額會暴增為3.2K

 

Q小英問:「要用700萬在台北精華區買房,萬一是小坪數,貸的到八成嗎?」

A:「優質套房」是有機會貸到8成的,近年來在房價高漲的的情況下,很多首購族進而轉買套房產品,因此,近日來媒體也爭相報導銀行對「優質套房」的成數放寬,有望貸款8成,前提是購買人信用優良、收入穩定,市場有很多10年內的中古屋,以「挑高」為特色,強調「魔術空間」,可以自行施作夾層、隔間,增加使用空間,有時13的物件可以規劃兩房兩廳(詳見9-69-7),講實在話,名為套房,但是兩房兩廳或是1+1房的使用空間早就顛覆傳統套房的思維,而且租金水準也比較高。

也要提醒大家,挑高這類產品也像頂加、隔間套房一樣,是有法律爭議的(詳見4-3),不過要好出租,就一定要有捷運,如果買台北市捷運站旁的挑高房,承貸人名下無貸,信用好的狀況下,很有機會可以貸到八成。20137月我朋友買在南京三民站、挑高四米五、權狀12.88的物件,他就貸款到八成,也順利隔成兩房兩廳,但是並非每家銀行都承做,建議多問幾家,不過,光我知道的就有6家以上願意承做了,所以其實選擇很多,可以多比較,非常不建議買傳統套房,就是一進門就是床的那種類型,一定要有隔間,小家庭可以入住的條件,脫手性和租金行情才比較好。
 


Q小英問:「租金不能與房貸相抵,每個月還要貼錢,投報會划算嗎?」

A做為一個投資者,多思考、常發問,絕對是沒有錯的,我們先來了解小英的房貸結構,每個月「本利攤還」2.8K,其中有9000元是利息、1.9K是本金,而利息等於是被銀行賺走了,支付完也就消失不見了,但是我們還的本金並不會消失,當房子出售時,先前還的本金即可一次拿回,就算不出售,在房產增值時也可「增貸」將資金借出再運用。

以月租金2萬來看,房客幫忙支付完利息9000元,還多幫忙還了本金11000元,一年就幫忙還了13萬本金,那就是實質賺到的租金,也就是說當房貸在我們能負擔的情況下,租金只要超過利息就是賺錢的。

然而,「租金」並非房產唯一收益,「增值」才是致富的關鍵,以六年前中山區的捷運小宅為例,權狀15、屋齡10多年的華廈,依據當時買價約500600百萬,貸款7成,月租金2萬多來算,六年來租金約收150多萬,扣除「利息」與「出租成本」,租金約賺90110萬,但六年後的今天,從「實價登錄」來看,房價卻從500多萬增值為8001000多萬,因此,若長期持有,在土地稀有、抗通膨等因素下,都是有增值空間的,把它當成高利率定存,不但有「強迫存房」的效果,還可賺取「租金」和「增值」的雙重報酬。

 

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文/里歐娜

 

從夫妻兩人與銀行往來的紀錄,評估誰是申辦房貸的優質客戶。

名下已有房貸的一方,再貸第二房成數會受限制。

 

夫妻在買房圓夢時,常在思考「房子該登記誰的名下」,正所謂情到深處無怨尤,為表愛意就大方的寫在另一半的名下吧,但人生無常,萬一感情生變,不就勞燕分飛「房」難守,落得人財兩失的下場,屆時分產的利害關係,可不是一句「我愛你」就可終結的。可是「婚後」買的房,若是登記在其中一方,離婚時,可主張一人一半嗎?

 

是可以主張分產的,但可否分的到財產就因人而異了,因為只要是在「婚後」買的房子,即使只登記在一人名下,仍算是夫妻共有財產,賣屋後的所得資金,另一半當然有權均分,剩餘財產較少的那一方可提出「剩餘財產分配請求權」,用雙方「婚後」增加的資產扣除負債,讓兩人均分,但是若是登記的人有一堆債務,兩相扣抵後也所甚無幾,也就分產無望了。

 

講到離婚扯遠了,接下來才是我想分享的重點,在攜手共創家園的同時,到底該如何運用雙方的資產發揮1 1 2 的最大效益,在目前銀行緊縮的情況下,到底該怎麼做,才能夠取得資金。再者想湊足頭款,簡直比登天還難,不管如何努力,每天也只能望「屋」興嘆,眼看著房價高漲,卻還是遲遲進不了場。

 

你知道嗎,你每買一間房,該寫在誰的名下都得深思熟慮,因為,這將決定未來可否買入第二間房,當你有了第二間房,你開始多還本金,期盼加速還款的腳步,你更該思索該還哪一棟、還多少?因為,這緊繫著將來你可否買入第三間房,有策略性的前進,才能開啟財富之窗。

 

 

名下已有房貸,銀行會降低第二房的貸款成數

在銀行房貸緊縮的政策下,對於名下有第二間房貸者,會進行成數管制,利率也會提高喔。但是,通常名下有房,但此房若無背負貸款,也就是所謂的「有房無貸」的情況下,則不在此限。

 

 

評估夫妻中誰是銀行的優質客戶

 

1 收入優勢

收入優渥的一方,就有機會申請到較高的額度。

2 職業優勢

公務員或是前500 大企業的員工,都可爭取利率調降

3 良好信用紀錄

信用紀錄中,沒有遲繳、逾期未繳、動用循環利息者為優質客戶。

4. 與銀行的資產往來

除了借款紀錄之外,與銀行還有其他資金往來,利如基金、存款等,這樣不但可以讓銀行更了解你的資金能力,而做出更有利的評估,往來的資金越多,往往越能增加銀行對你的評比。

 

 

Tips

 

銀行對有第二間房貸者,會進行成數管制,因此,想購入二房甚至三房的夫妻更應該思考該如何規劃才能順利買房。

以我為例,購入第一間房時寫在我名下,但是購入第二間房時,理論上寫在我老公名下會比較好貸款,但我們堅持依然寫在我名下,因為,將來有再購入第三房的打算,因此,必須讓我老公名下毫無貸款,才可順利購入第三間房。

 

 

 

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文、圖/里歐娜

 

「蝸牛背著那重重的殼啊,一步一步的往上爬。」花了好一番功夫才當上了包租婆,賺的租金卻都拿去繳房貸了,套句古惑仔說的話:「出來混的,總有一天要還的!」但是,我到底要等多久才能擺脫上班族的宿命,做好超完美計畫,讓它們仿如正在旋轉中的齒輪,一間牽動一間,快速的為我還清貸款,瞬間,背上的蝸牛殼輕盈了,蛻變為雪白的羽翼,翱翔藍天,享受財富自由的天空。

 

當我們夫妻買下了這三間房子以後,雖然已經養成克勤克儉的儲蓄習慣,仍然需要規劃出完整的「還款計畫」才能讓「財富自由」的目標及早達成,在雙方都有薪資收入的狀況下,財務結構在扣除「生活開支」與「日常預備金」以後,剩餘的金流則用來償還「房貸本金」。初步了解後,可以將「還款概念」分為四個部分來看:

 

金額均分

三間房子的租金 + 薪資 = 四個人共同償還

 

時間均分

房貸在一人償還的情況下,通常所需年限是20 年,那麼在分母增加的時候,自然可以快速縮短繳清的時間,例如一間有20 年房貸的房屋,若有四名人力同時用「房貸月繳額」的金額齊力償還,20*4=5,也就是說五年即可償還。

 

房貸結構
在租金穩定的情況下,當本金減少,利息支出也相對銳減,而且租金的「淨收入」也會同時增漲,將「淨收入」再拿去償還本金,如此有紀律的持續執行,越到後期「還款速度」越快,因為能投入的資金越多,就能越快還清貸款。

 

還款策略

假設三戶的「貸款餘額」和「貸款人」的資料如下:

A 戶:300 萬(太太)

B 戶:400 萬(太太)

C 戶:500 萬(先生)

 

我的「薪資」應該先還那筆「房貸」才對呢?

 

我選擇房貸最少的「A 戶」做優先償還,因為金額最少,清償耗時最短,當然清償A 戶的同時,B 戶、C 戶也在以各自的租金支付本身的房貸,所以執行以下「還款步驟」就可逐一將房貸還清:

步驟1 (薪資+ A 戶租金) 去償還A 戶,直到A 戶房貸還清為止,再進行第二步驟

步驟2 (薪資+ A 戶租金 + B 戶租金) 去償還B 戶,直到B 戶房貸還清為止,再進行第三步驟

步驟3 (薪資+ A 戶租金 + B 戶租金 + C 戶租金) 去償還C 戶,直到C 戶房貸還清為止,即清償完成

 

247.jpg  

 

還須算入「房貸減少」則「房租淨收入」隨之提高,以及空置率、利率攀升、稅金支出等因素,在兩相扣抵的情況下,房貸還清約9-10年左右。

 

 

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文、圖/里歐娜

 

租屋裝潢首重「維修方便」

 

裝冷氣要考慮好維護清潔和抽換管線便利性

裝潢和設備安裝選用,安全最重要

 

如何裝修房子,才能讓房客愛不釋手,一眼就想承租呢?色系和家具該如何做選擇,才能增加看房時的好感度?

為了避免日後維護屋況的困擾,裝修時又該注意些甚麼?想用最低的預算,開創最高的價值,請你跟我這樣做!

 

冷氣規劃要考慮後續維修及清潔

「包租生意」最常遇到的狀況,就是「冷氣」出問題了,一到夏天「房客」就會反映這類的狀況,因此,

在規劃「冷氣管線」時,美觀固然重要,「維修便利」更重要。管線安排時,盡量使用「隱藏式」的簡約設計即可,

忌用「包覆式」的繁複設計,否則往後維修困難,得花一番工夫才能解決。

 

錯誤狀況 : 出風口有障礙物

為了設計「間接燈光」,有時設計師顧及「整體性」會將「隱藏燈管」用的「隔板」,延續到「冷氣出風口」下方,

不但造成「冷氣機體」清潔不易,還因長期水氣,促使隔板的貼皮泛潮,也因「冷空氣」無法直接下降,影響其效能。

我曾遇過日本租客,希望能在入住前「清潔冷氣機體」。當冷氣師傅來到現場,發現「冷氣下方的隔板」造成汙水引流不順且沖刷不易,

更導致汙水大量噴灑到客廳空間,後來,師傅用「防汙墊」大面積的從冷氣出風口一路鋪到地面,並在地面擺放接汙水的清潔盤,

可說是大費周章,「清潔費用」也因此提高。之後我請木工師傅把冷氣下方那一段隔板鋸掉,原先的設計固然美觀,卻造成維修上的困難。

 

冷氣規劃要預留抽換管線的彈性

「冷氣機型」要選擇1 1,還是1 2,在裝潢時就需要規劃。選擇「1 2」的機型,一台「室外機」卻要牽出許多

「管線」從天花板穿引到各個空間,對於三米六挑高宅,樓上的房間多是半是「開放式」,往往管線是貫穿了其他空間才來到樓上的臥室,

那麼是否會造成維修上的困擾呢?

 

錯誤狀況 : 管線規劃不佳,「冷媒管」不適用,抽換困難

「房東太太,我的『冷氣』壞了!」我想這是所有房東最不想接到的棘手電話。

這台維修過好幾次的舊冷氣,修完一陣子又會出狀況,我決定買台「新冷氣」一勞永逸,協同「冷氣師傅」到了現場,

勘察了「室外機」和「冷氣管線」的規劃,師傅說本來只要配置新冷氣裝上就解決了,但是包在裝潢裡的「冷媒管」

是舊的R22(冷媒類型)管材,基於環保,政府規定使用R22 的冷氣已經不再生產,

新的冷氣使用R410A(冷媒類型)則無法沿用舊的「冷媒管」。

聽完後我真是晴天霹靂,接著詢問:「那怎麼辦?要打掉裝潢嗎?」師傅嘆了一口氣說:「沒辦法,只好幫妳把『外牆』

打個洞將管線穿出『室外』,沿著外牆走一段管線,走到相對應位置後,在打另一個洞穿進來『室內』,

外牆跑的那一段『白色管線』再用噴漆噴成外牆的顏色,免得管委會以影響外觀投訴。」

 

這個慘痛的經驗,也不知道該怪「管線」還是「裝潢」。我想裝潢時多思考「管線維修」等等的問題,應該會比較「萬無一失」吧!

 

壁紙局部點綴提升空間質感

「貼壁紙」需考慮樓高。我曾經裝潢四米五的房子,想在梯間貼壁紙,等裝潢完成,壁紙進場了,

發現四米五相當於450 公分,不但施工不易,日後的維護翻新也是一大難題,只好放棄以油漆處理。

至於壁紙的運用,就僅限於「電視主牆」或「沙發背牆」,局部使用提升質感就好,萬一房客不愛惜,屋況也容易整理。

 

201.jpg  

因高度而難施工,以油漆取代壁紙。

 

設備和裝修要考量居家安全

房東在裝修房子時,須留意樓梯的防滑度,熱水器種類與設置位置,甚至家具的選擇⋯⋯等等,

都要考量到居住安全問題,避免有人受傷或因而吃上官司。

 

液晶電視盡量不要用壁掛
在此分享一個經驗,租屋若以含家電的條件出租,液晶電視應避免「壁掛」,壁掛不但維修不易,

且房客若要求擺放自己的電視,也增加電視拆送的困難度。

 

裝修要注意大樓管委會相關規定

每棟大樓的管委會,對室內裝修的規定不盡相同,準備裝潢前,一定要事先了解清楚避免發生糾紛或不愉快。大約流程如下:

Step1 簽定「住戶裝修同意書」(裝修師傅、屋主、管理處三方共同簽訂)

Step2 管委會要求押金(由裝修師傅押票或付現皆可)

Step3 裝潢完成後,管委會可要求進入室內檢查消防管線

Step4 取回押金

 

Tips
Step3 是針對有「灑水系統」等消防設備的大樓,管委會是依照公寓大廈管理法第六條 :管理負責人或管理委員會因維護、

修繕共用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。

 

 

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文、圖/里歐娜

 

‧ 出租屋非自住,「中性」設計才能廣羅客群

 

空間的「色系選擇」是提升「好感度」的關鍵,色系挑得不對,就算收納、隔間機能佳,也很難被接受喔!風格設定也是一樣的,鄉村風的小碎花、窗簾上的刺繡、鍛鐵的鏤空花飾等等,最好都盡量避免使用。室內空間以「中性調性」為主軸,就不會設限房客的性別,畢竟浪漫粉紅屋,男士通常不愛。也不要採用「過於強眼」的色系,盡量運用淺色系來達到「放大空間」的效果,也描繪出自在舒適的住家氛圍,從客廳的石英磚、和室的木地板,甚至廚具、櫃體都以「淺色調」為基底。

 

 

範例1:和室換「淺色」木地板

20701.jpg  

裝修前,「和室」的深色木地板,使客廳白色石英磚無法延伸,視覺被「分明的色系」截斷。

 

20702.jpg  

裝修後,「和室」改用淺色木地板,色系和客廳地板相連,視覺寬廣許多。

 

 

範例2:廚具換「淺色」面板

 

廚櫃的面板原本是深藍色,視覺被顏色切割感覺空間比較小,如此鮮明的顏色也有個人喜好的問題。

 

20703.jpg  

裝修前-廚房

 

20704.jpg

裝修後-廚房

 

保留廚櫃筒身,用白色門片取代,並更換檯面材質方便清理,空間質感就提升了。

 

 

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