目前分類:再住20年 老屋再生裝潢計劃 (9)

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空調,炎熱夏季不可少

在自宅公寓,現在幾乎都是買冷氣就附安裝,但是有時候狀況真的很多,除了最近大家看到xx電子的風水寶地顯靈外,漏水是最常見的問題。其實不涼才是讓大家最崩潰的,請先確認你家屋型與狀況,六個point讓你家冷氣花少錢就會"凍"~

1.老屋多用窗型冷氣

許多老屋在建造時,大多留下窗型孔安裝冷氣。在挑選時,要注意冷氣孔適合一般型或直立式,且可依擺放位置來決定左吹、右吹、雙吹或下吹式等。若要選擇使用壁掛式或吊隱式冷氣,除了要封閉窗型孔之外,也要考量裝設高度的問題。

2 屋高不高者,不建議裝設吊隱式冷氣

吊隱式冷氣需要天花板包覆裝飾,因此會減少室內高度

吊隱式冷氣的裝設方式為將櫃體隱藏於天花板內,整體空間看起來能更為簡潔俐落。但是吊隱式冷氣因功率大,相對噪音也大,裝設時建議要預留比機器大1.3 倍的空間才能降低音量,日後請人清洗也較方便。一旦老屋的屋高不高,可能會因天花板封板使室內產生壓迫感。

3 依需求選擇冷暖兩用

有些家中是位於較冷的山裡或靠海處,建議在機型選擇是可考慮冷、暖兩用的冷氣,使整體居家的環境更為舒適。同時,若家中有長輩,在冬日開啟暖氣,也能保護他們不因溫差過大,而導致發生心血管的疾病。

4 坪數是決定冷氣噸數的初步條件

購買冷氣前要先了解使用空間的坪數,依此推算可先替各房間或區域算出基本的空調噸數。並考慮環境的週邊因素,像是頂樓、西曬、東照等立地條件對室內溫度影響頗大,需要的噸數也要跟著調整變大,建議可買比計算出來的噸數再稍大一些為佳。

5 變頻比較省電

無論窗型還是分離式冷氣,建議以變頻機種為主。而變頻式和一般家電的不同在於,家電不會因開開關關而高度耗能。所以,對於運作時間越久的家電,選用變頻式機種越能確保省電。但要注意的是,變頻式家電若使用時間不長或不斷開關,會讓變頻式機種無法有效節能,而無省電的效果。選擇機型時,也要注意能源效率標示,共分為1 5 級,級數愈小,能源效率最高。另外,使用時也可以搭配風扇共同使用,清涼省電又節能。

6可與全熱交換器搭配使用

透過全熱交換機的換氣機制,有效改善密閉冷氣房的空氣品質

全熱交換器的作用主要在於交換室內外空氣,同時也具有調整溼度、過濾病毒與其他雜質的功能,24 小時提供室內品質穩定的新鮮空氣,適合在密閉的冷氣房使用,有效提升室內空氣品質。全熱交換系統而擺放的位置可選擇一併放在空調附近,並不會影響室內冷房效果。只是老屋必須要先將天花板拆除,才能安裝

機體及配置風管,因此,若是有意重新裝潢者最好事先與設計師討論,並考慮大樑是否有需要洗洞以減少管路的曲折。

 

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衛浴工程

衛浴空間最怕的就是安裝過程有疏失,導致需要全部重新打掉再重來,這不僅耗日費時,也會多花一筆不小的費用。在施工前務必要注意確認施工圖面是否正確,以及是否有正確依照圖面安裝,避免事後更動的情形發生。

 

Point 01臉盆,注意出水孔數

**依照出水孔數選購,防止事後換貨麻煩。

 

1 購買前確認龍頭出水孔數

無孔的洗臉盆,龍頭應該安裝在台上,或安裝在臉台的牆壁上。單孔面盆的冷、熱水管通過一支孔接在單柄水龍頭上,水龍頭底部帶有絲口,用螺母固定在這支孔上。三孔面盆可搭配單柄冷熱水龍頭,或雙柄冷熱水龍頭。建議依照不同的出水孔數選擇不同的臉盆,以防買回時無法使用。

2 水電圖仔細確認

不論是哪種衛浴設備,在水電圖完成前都要先做好確認,可避免事後改管的情況發生。同時安裝時務必按圖施工,每個衛浴器具要有安裝圖,也都有標準孔徑,只要指示安裝就沒有問題。

3 安裝時確認進水高度

洗臉盆要注意整體高度關係,進水系統的高度要按標準圖稿來做。一般來說,U 型管配件需要確實到位,水管與壁排水孔要確實結合與防水,才能避免進水時發生漏水的情況。另外,在安裝時如果發現有破損,不能只裝完了事、隱瞞破損情況,以避免後續的損壞或爆炸產生。

4防水收邊要注意

臉盆與檯面的邊緣要做到防水收邊處理,而且要確實。同時,安裝檯面式臉盆底下如有收納櫃,櫃子盡量選擇具防水材質或結合點要做好防水處理,可打上矽利康讓每個結合點具有防滲水的保護。

5 最好使用不鏽鋼金屬配件

安裝的金屬配件應該使用不鏽鋼材質或耐蝕料件,並且螺栓與面盆的鎖固處要加上橡皮墊片,來吸收及緩衝鎖螺栓時碰撞的衝擊力,降低器具損壞的機率。

**臉盆和檯面之間填上矽利康,做好防水處理。

 

Point 02馬桶,確認管距尺寸

1注意安裝設備的零件包

裡面的配件不可遺失或缺少,另外也要確實檢查每個零件是否具有防水與止水的功能,尤其螺絲的材質應該要屬於荷重性與防鏽。

**馬桶安裝好可以暫時保留防護,如尚有木工、水泥粉刷工程進行,能起到保護作用。

2 安裝前注意管距

馬桶的管距有30 公分或40 公分,雖然目前有些馬桶沒有管距的限制,但如果心中有既定喜愛的品牌或款式,建議要先詢問管距尺寸,避免安裝不合的情形發生。

3 安裝時禁止硬塞

安裝時禁止以強力結合、鎖合,或使用重物撞擊的方式硬擠壓進去或硬塞,避免裂縫產生。

4 安裝分離式馬桶的注意

事項安裝時要確保每個接點環節禁止用矽力康收尾,否則會產生漏水的問題以及造成維修上的困難,固定時要注意底座與地面排水孔的對正,以及磁磚的收邊處理,避免排水不良以及產生異味。

5 電腦馬桶需預留配電插座和進水安裝

設計時需要預留配電插座以及進水安裝。新成屋大多會事先在馬桶排水管附近設置電源,但不少中古屋舊屋通常沒有預留插座,需另外牽線,影響整體美觀。因此老屋重新裝潢時,要考量是否會裝設免治馬桶的需求。

**馬桶固定時要注意底座和排水孔是否有對準,避免日後排水不良的情況發生

 

Point 03 浴缸,記得多留排水孔

1 注意浴缸進場時間與驗收

浴缸為訂購品,要注意訂做、進場時間。到貨須先檢查、小心搬運不能有

碰撞。到貨要全部拆開作檢測,例如表面有無刮傷、配件是否齊全。

2 浴缸排水方向確認

選擇浴缸要注意左排水還是右排水,此與水龍頭配置有密切關係,方便配置排水系統的管線。排水孔有無到位也很重要,避免過長、彎曲或者是收孔沒有封孔,會影響將來排水系統的機能,並要預留維修孔,方便做不定時的檢測。同時浴缸排水量的大小在配管時就要做好確認,是否加大,或者與其他管線結合。

3 浴缸下多留排水孔

浴缸底座確實做好防水、排水,防水粉刷做好之後再裝設浴缸,不得敷衍了事,一般漏水問題都從這邊而來。因此下方要留出排水孔,以防真有漏水的情形,也能即時從排水孔排出,而不會造成樓下滲水。同時浴缸裝設時要考慮邊牆的支撐度要夠,如果沒有做好的話,一旦水量一多會造成浴缸上下移位,而產生裂縫進而滲水。

4 浴缸與側牆的結合點要多加注意

避免有銳角、離縫與積水的情況產生。若選用獨立式浴缸,最大的優點是可隨喜好擺放位置,在安裝時通常會在底座利用矽利康固定於地面,建議使用具有防霉成分的,才不容易發生霉變,造成日後清潔上的困擾。

 

 

Point 04淋浴拉門,材質要堅固

1 淋浴拉門要慎選材質

安裝玻璃式拉門時,可選擇強化材質的玻璃,可避免單點撞擊的傷害發生。另外也要考慮載載重性的問題;鋁框式的要注意結合點,以及軌道的潤滑性,尺寸水平以及閉門關起後的止水功效。

2 鋁框與五金的載重要考量

淋浴拉門使用到玻璃鋁框時,選擇

的材質一定要有強度,以避免撞擊後發生損壞。同時五金以及牆壁的結合則要確實,大面積要做好固定支撐處理,閉門要注意止水性,一開始要確定把手的形式以及孔數、孔徑大小。

**拉門鋁框和五金要確實與牆面結合,加強載重。

 

Point 05 衛浴電器設備,電力負荷要足夠

1 抽風機&浴室乾燥機

出風口要接在外面,管道間要好做密閉處理,否則一氧化碳容易滲進室內並造成中毒的危險,止風板的位置要確實就位,不可輕易拆除。浴室乾燥機的電量負荷要注意,如果選擇多功能浴室乾燥機,要考慮電線的負荷性及控制面板的出孔位置。另外由於品牌不同,所以也要特別注意和水電配置是否相合。

2 按摩浴缸

按摩浴缸要預留馬達維修孔,插座的位置不得過長,並要做好連結的固定,否則久了就會因鬆脫而漏電。而電源的接點也要確實檢查好外,還要測試漏電裝置是否正常。

3 蒸氣機

機器要固定、禁止橫放,傾倒放置會損壞機器。蒸氣機一般都裝在天花板內,因為加熱的關係,天花板要選用防火材;蒸氣管要使用抗壓的不鏽鋼管,蒸氣出口要設置在遠離易碰觸位置避免燙傷。此外,蒸氣機的耗電量相當大,要做好隔熱處理並有獨立的水電系統,防止走火。感應系統板面要做防水處理、預留控制位置,使用手冊要確實交接。

4 視聽設備

浴室如果要裝設電視,要特別注意收邊部分以及防水性,事前最好先經過仔細討論,確定電器不會因受潮而損壞。

**抽風機的管線要向外接,如果原本的排風不良,有管道間的臭味,可使用當層排放解決。

 

Q. 沒抓對鉸鍊距離,磁磚缺一角?!

完工後沒多久就發現淋浴門鉸鍊的轉角處磁磚有缺了一角,找來師傅一看,師

傅說這是正常的現象,是真的嗎?

A. 這可能是施工上有問題,淋浴拉門的鉸鍊可能太接近轉角。淋浴門鉸鍊和淋浴間磚牆的位置和距離要適當。不可太過接近外側轉角,避免在鑽孔時造成避免磁磚崩角,崩角不僅要換掉周遭的磁磚,增加施工的難度,甚至會影響到周遭櫃體,不可不慎。

 

裝修名詞小百科

單孔、雙孔&三孔水龍頭

依照臉盆上安裝龍頭的地方選擇單孔、雙孔或三孔。臉盆上挖的洞為三孔,則須安裝三孔龍頭。臉盆上挖的洞為一個,則安裝單孔龍頭。

當層排放

將原本連接至公共管道間的抽風機管線,改成由當層拉出管線直接排放到外面。

 

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戶外設施裝修細則

老屋陽台外推,不是現有屋主施工做的,一旦被檢舉一定會被拆嗎?一樓空地當作自家車庫使用,究竟行不行呢?這些看似沒問題的設計,究竟有沒有違法,這章將為大家說清楚。

 

Point 01 陽台,外推絕對違法

1 陽台外推行為絕不合法

不論是舊屋已外推或是新屋外推均屬違法。買到已有陽台外推的房子,若過去沒有被查報的紀錄,可在申請室內裝修時附上照片以及平面圖,證明並非自行外推可列為緩拆。如果曾被查報,那麼已屬違建,最好能恢復原狀。

【法律依據】《臺北市違章建築處理要點》第10

領有使用執照之建築物,二樓以上陽台加窗或一樓陽台加設鐵捲門、落地門窗,且原有外牆未拆除者,免予查報。

** 現有外推陽台即便整修,也要符合逃生安全路徑的規範。

 

2陽台不可影響逃生動線

屋況現狀已為陽台外推時,在裝修時務必注意不可影響消防及逃生路徑的安全;一來是因為既有違建有違法情事,在室內裝修審查許可申請不會過;二來是陽台被設定為逃生空間,除了要維持路徑暢通外,也不可將設備或設施,擺置於陽台上,影響逃生安全。

3 老屋陽台牆面可加裝鐵窗

只要是民國95 年以前落成的建築物,且完整保留陽台空間,沒有將牆面作更動,又符合50 公分深以內的規格,若只是在牆上加裝鋁門窗,原則上是沒有問題的。

4 被查報過的,不可維持外推

陽台外推若曾被查報,要依法恢復原狀。如果購買的老屋曾經被查報陽台外推,那麼此陽台就存在著記錄,已屬違建,無論如何都是不合法的。因此建議要恢復原狀,即便是保有現況裝修,也是違法的。屆時若主管機關前來勘驗要求拆除,也必須在規定時間內拆除。

5 鐵窗要留開口,逃生無妨礙

裝設鐵窗須留有一定大小的開口。雖然窗戶可以裝設鐵窗,但是由於考量到逃生安全,因此法規仍規定須留有一定大小的開口,一般須留下約70×120cm,以符合法令規定。

 

【法律依據】《建築法》9

建築物依法留設之窗口、陽台或位於防火間隔(巷)之外牆,裝設透空率在70%以上之欄柵式防盜窗,其淨深未超過50 公分,且面臨道路或基地內通路者,應留設有效開口並未上鎖者,免予查報。

**一旦有被檢舉過的外推陽台,就不可保留現有的空間,一定要拆除。

 

Point 02雨遮、花架,注意尺寸

1 雨遮最多只能60 公分

如果想在窗戶上加蓋雨遮,依照法律規定,最多伸出去可達60 公分,但如果窗戶的位置面向防火巷,則只能有50 公分。

【法律依據】《建築法》第6

建築物外牆以非鋼筋混凝土材料搭蓋之雨遮,其淨深一樓未超過90公分、二樓以上未超過60 公分或位於防火間隔(巷)未超過50 公分,且不超過各樓層之高度者,免予查報。前項尺寸以建築物外緣突出之水平距離計算。

2 搭建花架要依照法定規格

若要在頂樓作庭園,首先是要樓下的住戶簽署同意書,再來是結構只能以竹、木或輕鋼架搭建沒有壁體,且頂蓋透空率在三分之二以上的花架,面積在30 平方公尺。另外,高度不得超過2 公尺,否則會被視為違建。

【法律依據】《臺北市違章建築處理要點》第17

搭建於建築物露台或一樓法定空地之無壁體透明棚架,其高度在3 公尺以下或低於該層樓層高度,每戶搭建面積與第六點雨遮之規定面積合併計算在30 平方公尺以下,且未占用開放空間、巷道、防火間隔(巷)或位於法定停車空間無礙停車者,拍照列管。

3 修建露台不可納為私用

所謂的露台是指正上方無任何頂遮蓋物之平台。當露台只可由你家進出,雖然權狀不是你的,但是屬於約定專有的區域,因此你可擁有使用權。按照法規此處只能有臨時性的花架,若打算在露台設置鋁門窗增加室內面積屬違法行為,如被檢舉可即報即拆。

 

**雨遮長度要注意,不可誤觸法規。

**露臺為約定專有區域,不可私自加裝鐵窗,增為室內面積。

 

Point 03 頂樓,加蓋不可重建

 

1新的不能蓋,舊的不重建

頂樓加蓋屬於違章建築,法令規定民國8411 日以後的新違建全都查報拆除,而民國831231 日以前的既存違建原則上僅須拍照列管。也就是說,在民國83 年底之前既存的頂樓加蓋,都屬於列管拍照的範圍,雖不合法,但在列管的情況下暫時不予拆除,但如果是將頂樓加蓋的建築翻新,或者是在屋頂上新蓋的頂樓加蓋,都算是違法,只要被查報都將予以拆除。

 

【法律依據】《違章建築管理辦法》第11 條第3

新舊違章建築之劃分日期,依直轄市、縣(市)主管建築機關經以命令規定並報內政部備案之日期。

2 修繕行為必須有專業檢定,且範圍小於二分之一的結構

頂樓加若因老舊或有破損需要修繕,只可就材料上進行更換,而不可有結構上的重建行為,或者進行任何改建。修繕行為必須請結構技師進行鑑定,且必須有建築物結構安全簽證以及既有違建證明才可進行修繕工程。

**若頂樓加蓋需要修繕,必須使用原材料做更換,不可進行改建。

 

3 老屋可加蓋鐵皮屋頂,高度以150 公分為上限

有些老屋的頂樓有嚴重漏水的問題,因此規定可於頂樓加蓋鐵皮屋頂以解決現況。在台北市規定若要加蓋合法的斜屋頂,屋脊必須以150 公分高為上限,內部女兒牆則為120 公分為限,同時也必須保留一定面積的平台以作為逃生之用。

適用建築為五樓以下平屋頂,建造逾二十年的老屋或是經建築師勘驗後有

嚴重漏水事宜的大樓,才可加蓋。

【法律依據】《臺北市免辦建築執照建築物或雜項工作物處理原則》第2 條第18項第2

斜屋頂應以非鋼筋混凝土材料(含鋼骨)及不燃材料建造,四周不得加設壁體或門窗,高度從屋頂平台面起算,屋脊小於1.5 公尺,屋簷小於1 公尺或原核准使用執照圖樣女兒牆高度加斜屋頂面厚度。

 

**老屋鐵皮屋最高只能蓋到150 公分,四周不可加裝壁面或門窗。

 

4 頂樓加蓋不屬於私人所有

按照公寓大廈管理條例,屋頂平台是屬於公有空間,不可佔為私有,若想增加頂樓利用率,除了預留的避難面積不得小於建築面積之二分之一外,在該面積範圍內亦不得建造其他設施(如鴿舍),也要獲得鄰居(區分所有權人)開會決議同意之後,才可以使用。

5 頂樓加蓋不可重新改建為套房

依照法規,由於將原有的頂樓加蓋隔間成小套房出租,影響大樓的結構而危害公共安全,且工程已經變成違章建築的重建,違反違章建築處理要點,因此不管住戶或管委會會不會申告,台北市工務局也可以列入優先執行查報拆除。

 

 

 

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廚房安裝一定要知道

廚具設備一旦安裝完成,之後要做任何更動都會非常困難,因此在安裝前務必各管線都已裝設完畢,且無鬆動問題;廚具尺寸也要詳細確認,以符合使用者的身高,同時在配線、門板與櫃子安裝的部分,也將介紹應注意的監工問題。

 

Point 01裝設前的須知:

1 避免完工後增加附屬設備

廚具安裝前,在現場要先確認管線徑夠不夠,配電完成之後避免增加附屬設備,共用多個插座。像是中島型的廚具要注意水電管的中心位置,活動或固定型的插座,排水、進水等要注意。固定式的廚具則要注意動線。這些都需在事前與業主與工作人員確認。

2 高度符合業主身高

廚房的高度要確認,尤其安裝上方吊櫃時要確定使用者的高度,過高過低都不好。另外,廚具的五金配件不管是壁掛式或吊掛式,需要在現場與業主依人體工學高度與使用習慣、和安裝人員達成共識之後才能安裝。

3 接頭不可鬆動並先做測試

配管線時,各接點如水槽、開關及瓦斯等接頭,不得有任何鬆動,並事先

要先做測試。同時要考量廚具檯面的水平度以及吊櫃的載重性是否確實,

否則易造成坍蹋的情況。

 

Point 02 抽油煙機&爐具,記得測試:

1 排油煙管安裝要注意細節

排煙管線的距離勿配置過長,最好能在4 公尺以內,並不超過6 公尺,建議在排油煙機的正上方最佳,可以隱藏在吊櫃中。抽油煙機的排油管要避免皺折彎曲,否則容易導致排煙效果不佳。排油風管不得穿樑,同時要使用金屬材質而避免使用塑膠材質,以免發生火災。管尾要加防風罩,並注意孔徑不能太大或過小。

 

2注意排風管管徑大小

有些大樓是原建商預留的小管徑排風管,後來再接上設計的大管徑排風管,因尺寸上的落差,連接後會出現迴風的問題,導致排風量銳減,因此必須特別注意管徑是否相同。
 

3 裝設位置附近應避免門窗過多

排油煙機擺放的位置不宜在門窗過多處,以免造成空氣對流影響,而無法發揮排煙效果。另外,排油煙機需裝設於壁面或穩固牆面上,以避免日後或運轉時發生危險。
 

4 要測試馬達和面板

安裝後要測試馬達運轉是否順暢,聲音的分貝數高低是否過高。按鍵面或控制面板是否靈敏,要事前確認測試。
 

5 保證書要保留以利維修

各種器具的保證書要收集保留,以方便日後的維護工作。
 

6 瓦斯進氣口的安裝要牢固

電子開關和爐頭結合要確實,並免鬆脫情形。另外,瓦斯進氣口的部分要注意夾具與管具之間的安裝要確實牢固,以免造成瓦斯外洩。而瓦斯爐安裝完畢應試燒,調整空氣量使火焰穩定為青藍色。
 

7 上下嵌式瓦斯爐口金屬邊緣有無尖銳毛邊

材質及開關零件均要經過檢驗合格才行用,像是不鏽鋼材質清理方便,但面板易產生熱度造成燙傷,選擇時要注意檯面材質厚度,以及材質是否具有認證型的不鏽鋼材質,避免表面鏽質產生。

 

 

**1抽油煙機的排風管徑不要過長,且要注意管徑大小是否相合,避免出現排風效果差的情況。

**2 安裝前先確保爐具四周無尖銳毛邊,以防使用者受傷。

 

Point 03水槽,防水要確實:

1 避免完工後增加附屬設備

水槽安裝完畢後要經過多次的測試排水功能是否順暢,並嚴禁洗滌其他物品或到入油漬等,以免影響判斷。
 

2 防水處理要確實

水槽與檯面要注意邊緣的防水處理,如防水橡膠墊、止水收邊如矽力康等處是否確實。

**安裝完後要確實檢查排水是否順暢、無積水。

 

Point 04 櫃體&五金,水平要抓對

1 櫃體施工前進行正角處理

櫃體在工廠施工時,即應先進行「正角」的處理,意即櫃體的角都要是90 度,如此一來,在現場安裝門板時才會接得好。

 

2 木紋門片需先對花

如果挑選的是木紋或特殊圖案的門板款式,安裝前應先做好「對花」的排序後,再安裝,避免發生錯誤。

 

3 安裝前櫃體前先抓水平

才能確保門板不歪斜底櫃在安裝前要先抓現場水平,避免踢腳板的抽屜卡住。安裝吊櫃前除了抓水平,還要抓垂直,這是考量到台灣建築常有「牆斜」問題,免得門板安裝後卻發生「不正」的現象。
 

4 門板與櫃子要有密合度

避免離縫的情況產生,造成蟑螂或害蟲及其他異物侵入。槽櫃底下,板與板之間要做防水處理,避免滲水,造成板子的變形或異味。
 

5 防鏽處理要確實

櫃內式五金如屬於滑動型如滑軌,若材質為鐵製,表面的防鏽處理要確實,滾輪或滾珠是否容易做防鏽保養。

 

廚具安裝流程

水電位置完成→壁面磁磚→瓦斯抽風口取孔→立上下框→固定高櫃→鋪檯面→挖水槽→安裝抽油煙機、水槽、龍頭→門板固定調整→封背牆、踢腳板→防水收邊→測試

 

裝修名詞小百科

對花

拼接兩片表面有紋路的石材或木片時,相鄰的兩片紋路要先對過,讓紋路看起來是有秩序或連續性的,整體較美觀。

離縫

櫃體門片鎖好鉸鍊後,需測試門片是否有對齊,若無法閉合使中央有縫隙,便稱之為「離縫」。

 

 

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很多人認為搬家很簡單,若是沒有事前做好規劃,一旦到了搬家當天,箱子該放哪裡、傢具要放哪裡,等到手忙腳亂的放好之後,才發現妹妹房的衣服放到了哥哥房、姐姐的書放到了廚房,事後還需要整理歸位更麻煩。因此只要在事前做好規劃,物品有效率的歸位,讓搬家一點都不困難。

 

Point 01事先的預備規劃

1 前兩日先為大型傢具定位

若有購買新的大型傢具,建議在搬家之前請傢具行先行進屋,以免等到都搬入後,大型傢具難以進入。另外,若傢具為當天搬入,可於前兩日先到新居為大型傢具選定擺放的位置,床頭要朝哪裡、三人座+ 兩人座的沙發組要怎麼擺才不會擋到走廊或陽台、衣櫃要放哪一側才不會有日曬,可先在地板貼上膠帶標示出來,方便搬家公司辨認。

**1 事先規劃傢具的位置,當天搬家不忙亂。
 

2 打包的箱子和房間門上做編號

由於搬家公司可以幫屋主將物品擺放定位,因此建議在打包的箱子和房門上編號,舉例來說,主臥房為1 號,要搬入主臥的箱子外側通通都貼上1 號的標籤,其餘房間以此類推。若是廚房、餐廳或客廳的物品,可直接在外側寫上區域名稱,請搬家人員直接放入對應的區域。這樣一來,就能將物品直接歸位。

** 2 依照各房間和區域將箱子編號分類。

 

3 事先預留車位

事前預留租屋處和新家的車位,如果有大樓管理員時,可事先告知,以免當天沒有車位可以停。

4 雨天延期需事前告知

若在搬家前一日,知道可能會遇到雨天的話,如要延期,需事前向搬家公司聯繫。若要如期進行,建議事前詢問是否有遮蔽防雨的措施。另外,若一開始訂定的車型是平斗車,也要確認是否有帆布可以遮雨,或是要更換車型。

 

Point 02搬家當日的指揮

1配置一人隨車、一人監督

搬運過程中,家中最好有兩人相互配合。一位在屋內協助服務人員搬出,一位等在貨車旁等待上貨。等到了新家,一樣是一人在車子旁協助卸貨,另一人在屋內協助搬家人員將物品歸位。這樣才能有效率的進行搬家,以免一個人要同時盯緊兩件事,實為分身乏術。

 

2 搬入時,從最內側的房間先搬

在一開始自己的老房子裝潢之前,就需搬出房子內部的傢具、物品。建議搬出時,先從最外側的玄關、客廳先搬,若先從內側的房間搬起,容易碰撞到客廳的沙發、傢具;接著搬入時,房子最內側的空間先搬,尤其像是廚房冰箱、後陽台的洗衣機等大型家電要先進入,若是先放客廳、餐廳的物品,一旦物品塞滿通道,內側空間就不易進入了。

3 書籍、用具直接放在櫃子旁

像是書籍、廚房用具等,由於這些物品的重量都不輕,讓物品就定位時,可以請工作人員將箱子、書籍直接放到廚櫃或書櫃的前面。如此一來,整理時就能更順手,也不用再另行搬運。

 

4 事前量好書櫃長度,打包書籍

在第二章的計畫中曾提到書籍打包,可事先量好書櫃層板的長度,將打包的書籍捆成約書櫃長度的一半。舉例來說,書櫃長度為60 公分,可用繩子打包成兩捆高30 公分的書籍。當在搬入時,可直接放入整捆的書籍,記住不需先剪斷繩子,這樣就能直接整理好成堆的書,方便又省事。

5 清潔工具最後上車,最先下車

大型傢具像是冰箱、洗衣機、衣櫃、廚櫃、床組等,先就定位後,接著再搬剩餘的箱子和零碎物品。另外,清潔工具、盥洗用品是到達新家可能會馬上用到的物品,因此建議搬出時要最後上車,到了新家時最先下車放置,才能方便拿取。

 

6 傢具和傢具之間留出空隙

在指揮搬家公司放置傢具時,不要將傢具排得太緊密,以免相互碰撞而掉漆。另外,若在擺放上有習俗禁忌時,要事先告知,像是有安床位的打算,床就不能先靠牆。貴重物品、易碎品要在搬運途中再次提醒搬運人員小心輕放。

7 衣物整盒放入

在第二章的打包時,就已教大家關於衣服整理的技巧,可以將輕薄的夏季衣

物、內衣背心等用鞋盒裝入,由於是已經折疊整齊的衣物,因此整理時就可

以輕鬆地整疊放進衣櫃中,不必再多做一次整理的功夫。

8 冰箱要靜置四小時後再開啟

冰箱、冷氣機、除濕機搬運前,先去除機內的剩水,安置好後最好經過四小時再插電源,以保護家電的壽命。

9 結束後確認是否有物品遺留

在搬上貨車及最後搬完時,都要注意是否有物品遺留在舊家或是在貨車上,並依照清單明細上的數量再次清點確認。

 

常見糾紛Q&A

Q. 過了半個月才發現物品被撞壞,搬家公司不理賠?!

搬家過了兩個禮拜後才開始整理物品,發現電腦螢幕被撞壞,告知搬家公司

後,搬家公司說因為已過時效,無法給予理賠,這樣對嗎?

A. 搬家結束後應立即檢視物品是否有損壞,若發現損害應在規定天數之內

告知搬家公司。由於大多數的家電都會裝箱,從外層不易看出是否有損傷,因此搬家結束後應盡快拆箱檢視家電、傢具是否在搬運過程中發生損壞。若發現傢具毀損,依合約上的規定天數之內告知搬家公司,一般合約是簽訂3 日內要告知。有些破損不容易被發現,可於十天內告知。倘若超過合約內規定的期限,時間過久則難以舉證是因搬家而受損的,因此可能就無法賠償。

 

 

 

 

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管線老化的問題你注意到了嗎??

水、電在施工和使用上,非常專業也必須注重安全性,由於管線有一定的壽命,一旦老舊無法使用時,若未及時更新,不僅會造成很大的困擾,甚至會發生像是電線走火的危險。因此老屋的裝修,要特別注意管線的更換,才能延長房子的使用壽命。

Point 01水管,鏽水又破裂

1 鐵製水管,久了有鏽質

2030年前的老屋,當時水管都使用鑄鐵管。若從來都沒有更換過管線,由於鐵管年久易生鏽、滲漏,因此可能一打開水,就能感受到水中有鏽味,建議重新更換。

2 連結的公共水管也要更新

若是更換了家中水管,卻發現水龍頭流出的水還是竟然呈現汙黑色的情況,這可能是從水塔到水表之間的管線未更換所造成的,或是水塔本身過於老舊,導致水受到污染。建議先徹底檢查一遍後再行施作。

3 管壁堆積陳年污垢

經過長久的使用,水中的雜質、廢水的油漬等等都可能會殘留在管壁上,可能使得管壁嚴重堵塞,一旦水流量變大,水管就會破裂,當這些循著破裂處流出的水滲透到牆壁、地板時,就會產生漏水問題。

4 排水及給水另外接新管

一般屋齡超過20 年的舊屋,排水管太過老舊且管壁嚴重堵塞,非但不能排水,甚至還會有冒出水來的現象。而一般供整棟住戶使用的排水管,常會因為一戶不慎堵塞排水,使得低樓層住戶浴室廚房或陽台淹水,所以,重新配管時最好另接新管至地下排水處,並將舊管封住不再使用,如此就不用煩心排水口倒流的情形發生。

5裝修前檢查排水狀況

陽台、浴室、廚房的排水管容易因污垢囤積,使得排水管管壁變窄,排水功能變得很差,甚至可能在會產生阻塞的現象。因此可打開水龍頭測試排水有無異常,沖沖馬桶看水位是否有比一般水位還高,裝修前也要請供人詳細檢查一下各個排水管的情形,避免裝修完了還要打掉換管,浪費時間和金錢。

施工前要測試排水情形。圖片提供© 演拓空間室內設計

6 裝設完管線,測試壓力

一般來說,冷水管會是PVC 材質,耐用度比鑄鐵管高,但是塑膠有受到壓力易脆裂的特性,因此裝設完管線後,要做做壓力測漏測試,確定管線沒有問題。

7 測試水壓

許多老房子都會出現水壓不足的現象,導致洗澡時水溫忽冷忽熱,或是無法使用如按摩式龍頭或按摩浴缸,因此重新裝修時千萬別忘記測試一下水壓,若有水壓不足的現象則需加裝加壓馬達。

8 水管走位考量

水管配線走位可分成走在天花板和地板,絕大部分的水管都走在地板,但埋在地板裡就有不易維修的問題,一旦有地震,發生水管破裂不容易知曉,且要解決漏水問題就可能會動到泥作,花費較高。

因此在921地震後,有些人裝修時就將水管改走在天花板,較容易抓漏。但是冷水管表面可能會產生「冷凝水」,即為水氣遇冷而凝結在管壁上,一旦滴水下來,就會慢慢滲透進木作天花裡,導致霉菌滋生,影響呼吸健康。

另外,管線走天花板,由於不像埋在地板緊密被包覆。一旦水流經過,就容易聽到水流聲。管壁外側還需包覆吸音棉,才能降低聲響。對聲音敏感、怕吵的人,可能就不太適合。

 

依照自身需求和建築條件,考慮管線走向。 圖片提供©_ 馥閣設計

9 冷氣需考慮排水和插座位置

窗型冷氣或分離式冷氣,不論是何者都需考慮排水的配管與用電的插座,使用分離式冷氣尚需考慮室內機的安裝位置及冷煤管的配送,尤其是老屋,不像新大樓已預留冷媒管,最好都需在事前完善規劃妥當。

另外,老屋多為窗型冷氣,排水軟管需沿外牆設置,長年經過日曬雨淋,容易產生脆化的情形,因此建議若要更換冷氣,也一起更換排水管為佳。

10 裝設冷氣常需要銑洞

老屋常常沒有預留冷媒管等管線所需的管線,而需要進行銑洞。在銑洞的過程中,會加水減少粉塵帶來的影響,防止壁面、地面髒亂。

在銑洞時要注意附近有無其他管線經過,以免鑽到管線而受損造成災害。此外,在外牆配管穿孔時,要掌握「外低內高」的原則,並加裝管帽,防止戶外的水流入室內。

左:在壁面銑洞,將空調管線牽到戶外陽台。 圖片提供© 演拓空間室內設計

右:洞口處加上管帽,防止雨水噴入。圖片提供© 演拓空間室內設計

11 冷媒管不宜太長

安裝壁掛式冷氣時,當冷媒管需拉至室外時,建議不宜拉太常,以免冷媒填充不足,影響使用效能。若外露管線記得要包覆,室內以天花板遮蔽,室外則要加做保護,美觀又避免風吹雨淋。

另外,冷媒管的選用要注意,管壁厚可避免氧化、腐蝕,尤其位於溫泉區的房子更要留意。

 

冷媒管線的選擇要注意避免氧化。管線若拉至室外,要做全管保護,避免日曬,造成日後銅管脆化。圖片提供© 演拓空間室內設計

12 吊隱式冷氣的排水管預先埋入

吊隱式空調的排水管在砌磚牆時就必須埋入,深度要正確才不會被後續工程敲到管線,同時也要注意自然洩水坡度。

管線需事前規劃,留意排水管坡度。 圖片提供© 演拓空間室內設計

Point 02電線,注意總電量

1 15 年以上的舊電線要更換

電線使用狀態超出就有導線的負荷時,會造成電線升溫,使絕緣外皮硬化並破損,溫度每上升一度,電阻就上升將近0.4%,電流也跟著提高。建議經過15 20 年使用的舊有電線,最好要全部換新為佳,避免電線走火的危險。

2 總電量要配足

翻新老屋時,最好先列出未來可能使用的家電以及個別的瓦數,例如烤箱、微波爐、浴廁暖風機等,相對地用電量也大為增加。建議需向台電申請加大室內可以使用的總電量以及單一迴路的配電量,避免未來使用這些家電時,因可用電量不足而跳電。

如果是20 年以上房屋,所用的電箱最好換成無熔絲開關,較為安全。

3 加大電線線徑效果有限

面對室內跳電狀況時,都以為可以透過加大電線線徑來解決,但其實不管如何加大電線線徑,室內的總電量並沒有改變,用電量大的電器產品還是無法同時使用,加大可用總電量才是最終的安全做法。

4 電功率大的電器使用單一迴路

由於每組迴路能負載的電量有限,若有冷氣、電熱水器或烤箱之類耗電功率較大的設備,應使用專用迴路,以免導致跳電。通常,燈具的耗電量較小,像是客餐廳與廚房的照明及各式家電可共用一組,全屋各房間的照明可以共用一組。但如果在冬季會使用電暖器的話,最好每個房間設置單獨一組迴路。像是電烤箱最好專用一組。很講究音響的聲音品質者,也宜幫音響設備設一組專用迴路,以確保電壓平穩。

全戶用電量預估與配電箱容量,在建築一開始規劃時就宜確認。迴路組數的多寡需視用電量來選擇。倘若完工之後才發現配電箱迴路不足以因應實際用量,就得連同管線與電錶一起升級。

 

5 規劃專電和專插

單一大負載的電器,像是暖風機、內嵌式烤箱等,需要使用「專電」;而洗、烘衣機則是需要「專插」,避免和其他電器共用插座。若沒有規劃專電和專插,負載超過時,電器迴路會跳電,嚴重者電線會過熱走火,造成居家危險。

6 保全系統電路找專業施工

監視器、對講機、保全系統,不宜自行找水電工班修改,以免影響訊號,造成居家安全的危險。建議找原有設備或專業廠商配合施工,並同樣注意是否留有維修孔,做好維修孔位置的紀錄,方便事後檢查。

 

1 用電量較大的冷氣、廚房家電、電熱水器最好能獨立一個迴路。

7 所有線路均需配管

電線、電話線、電視訊號線等,最好不要單獨走線,外部再加上管子罩住。配管的好處在於可避免老鼠或其它動物咬壞電線,且可避免電波的互相干擾,而日後重新抽換或加線時,也有管路可尋。

2 電線用管路包覆,可防止被動物咬壞。  圖片提供© 演拓空間室內設計

裝修名詞小百科

銑洞

即為鑽洞,是為了空調要走冷媒管及相關管線而開設。

Point 03瓦斯管線

1 確認管線走位

若原來是使用天然瓦斯,要注意管線是否過於老舊,若原來是桶裝瓦斯,不妨觀察鄰近住家是否有使用天然瓦斯,如果有,可考慮安裝,即可省下一筆費用。而這些需在裝潢初期就要確認,關係到冷熱水配置及瓦斯管線的走位方式。

2 瓦斯管線需交由專業人員

瓦斯管線移位或安裝,有專屬認證的工程人員,請一般的水電師傅安裝,不見得會瞭解每個施工流程與環節,建議要交由專門執照的工程人員施作較有保障。

3 瓦斯管線材質要注意

室內天然瓦斯管建議使用白鐵製管,若是用桶裝瓦斯,則採用有鋼絲包覆的專用軟管,可防止動物咬破。

4 定期更換瓦斯軟管

連接瓦斯出口至瓦斯爐或熱水氣的塑膠管會老化,建議每2 年要更換一次,可自行買材料更換或是請專業人員施作。更換時,要先將瓦斯關閉,拆下瓦斯管線,接口管束則套在瓦斯管線出、入口處,再用螺絲起子鎖緊。

 

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文_劉繼珩 專業採訪諮詢_居逸室內設計江榮裕建築師、尤噠唯建築師事務所尤噠唯&林睿擇、元點空間設計工作室彭立元、養樂多木_艮詹朝根、演拓室內設計張德良、永慶房仲集團研究發展室協理黃增福 攝影_江建勳、Yvonne 部份圖片提供_尤噠唯建築師事務所、養樂多木_艮詹朝根、演拓室內設計

 購買房子的時候,有人喜歡選擇新成屋,也有人偏愛有味道的老屋。近年來,老屋翻新、改建的熱潮不斷,許多人都捨棄新屋,改買老屋,看中的除了日後增值的潛力,還有它那獨有的氣息與韻味,而老屋裝修的學問和裡面隱藏的故事,也都有耐人尋味的價值與意義。

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PART  10個Q&A立即了解老屋

你喜歡老屋嗎?打算購買老屋嗎?透過10個一般大眾對老屋最常提出的疑問,先了解一下再行動吧!

Q1所謂老屋是指屋齡多老才算?超過幾年的老屋不建議購買居住?

一般來說,屋齡20~30年以上為老屋,5~20年為中古屋,5年以下為新成屋,不過大家現在口中說的「老屋」,通常也包含中古屋在內。

基本上,屋齡在55年以內的房子都在適合居住的範圍內,但需要留意房屋的防震係數,是連棟還是獨棟,是否有因鄰損而造成結構問題等,如果結構被破壞,當然就不用考慮,這些才是判斷老屋是否適合居住的條件。

Q2 在看屋時要注意觀察哪些細節,才能買到好的老屋?

選購老屋時,首先要從周遭環境開始評估,例如交通是否便利?有沒有學區、公園等?再來則要注意室內的格局、動線,盡量找方正格局,才能避免發生斜角或彎角需要更改的狀況,其他像是管線是否太老舊、結構有無破壞、採光夠不夠明亮,都是必須注意的事項。此外,看老屋時也要注意屋內是否有很重的霉味,霉味重表示房子很久沒有人住,當然也就容易發生各種問題與危險。

 

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Q3 以建築形式來區分的話,老屋可分為哪些類型?

老屋的建築形式多為透天、公寓和華廈,在結構上有木造、磚造、加強磚造(也就是多加了柱子)、鋼筋混凝土等型態。另外,從外觀建材也能看出屋齡年份,例如老屋常會使用馬賽克磚、洗石子、二丁掛,中古屋則會出現方塊磚。

Q4 購買老屋有哪些優缺點?

老屋的優點除了房價比新成屋低,能省下購屋預算,大多也沒有高額的管理費,並有都更改建的優勢,但也還是有缺點,例如屋齡高,相對住的年限就縮短,且無法了解建商信譽及前屋主的使用狀況。此外,老屋的公設比通常在10%以內,比起3035%的新成屋低很多,因此可使用的空間比例自然提高,但在社區環境的維護上,老屋不像新成屋有專人管理,因此也容易較為髒亂,安全性也相對變低,購買時都要三思評估再決定。

Q5 通常老屋會遇到哪些問題?

老屋會遇到的問題不外乎結構是否安全、水電管路是否要換新、是否有漏水、壁癌等問題,再來則是與格局相關的問題,包含陽台如何使用,格局過於狹長,導致採光不佳,動線不順暢,走道空間的規劃利用等,都是老屋常見、需要解決的癥結點。

 

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 Q6很多人因為都更會增值而考慮買老屋,這樣真的有賺到嗎?

老屋雖然有都更的增值優勢,但最好將此列為購買的附加條件,而非首要因素,因為都更的時間無法掌握,邊住邊等才不會有壓力,所以最好是因為喜歡老屋的環境、風格而買,不然住在一個不喜歡的房子裡,又要等待遙遙無期的都更時間,會是件非常痛苦的事。

Q7在坪數、格局相同的情況下,聽說老屋的裝修費用會比新成屋高,那是不是買新成屋比較划算呢?

因為裝修老屋要花很多錢在基礎工程上,通常每坪會比新成屋多個2~4萬,但是老屋的實際坪數多,且新成屋一坪的售價至少比老屋貴上10萬,換個角度想,差不多相當於拿出兩坪的新成屋價格,換取更多使用坪數與安全,其實並不見得吃虧。 

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 Q8 裝修老屋時,有哪些舊有元素是可以保留使用的?

裝修老屋時,可以刻意保留結構外露部分,像是磚牆或樑柱,呈現獨特的風格,也可以利用老屋裡的舊元素做設計,像是把樓梯踏板拿來做書架層板,木頭門框、窗框可以用來當作隔間牆的材料,鐵窗設計成展示架或書架等,都能製造與生活連結的人文味,並同時省下一筆錢。

Q9老屋的裝修預算和新成屋有何不同?要怎麼抓才好?

相同條件下,老屋的裝修費用約比新成屋多出一倍,假設新成屋一坪預算平均約3萬元,舊屋就需要提高到約一坪5萬元。在編列預算時,除了以坪數估算,也可以使用快篩法抓預算,先找出4家自己喜歡、基準點相同的設計公司分別報價,再取兩家的中間值,大概就可以作為預算參考。

Q10一般來說,老屋翻新需要進行哪些工程?是否有哪些工程是必要的,哪些又是可斟酌進行呢?

老屋翻新時,跟房子體質有關的基礎工程一定要先做好,會影響生活的工程,如泥作、木作也要事先規劃施作,再來則視自己需求選擇,像是浴室是否要乾濕分離,就看個人喜好決定,其他的附加部分工程,像是系統櫃,就可以視使用需求和預算來斟酌。

 

 全文載至漂亮家居NO.123

《多住20年,老屋再生裝潢計畫書》2014.10.16出版

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 圖/文出處:多住20年,老屋再生裝潢計畫書

房價居高不下,不少年輕人可能難以負擔,轉而尋向中古屋或是家中父母留下的老房子,但往往都會擔心一旦整修,原本屋齡已高的老屋,住了10年後,是否還能轉手賣出。因此,決定是否裝修前,先評估自身的居住需求,決定是否要做 裝潢,進而控管裝潢費用的多寡,讓裝修達到最高的CP值。

Point 01評估未來生活需求
1.先考量住多久

新完工的捷運宅坪數雖小,但卻能省下一筆裝潢費用;如果是位於郊區的老屋,30 年以上的老公寓公設低坪數大,未來還可以等待都更機會。如果預算只夠買這兩種房子的話,該買哪種比較好?與其比較房子大小,不如先問問自己想住多久?如果未來5、10 年內有換房的打算,建議在裝修之前先考慮房子要如何才好脫手。然而老屋的「屋齡」和「所在區域」,就成為最主要的考量因素。屋齡越大,建物價值則會逐年下降,可能就越難在市場競爭。如果打算要住到10 年以上,建議先不用考慮賣房換屋,第一步需先考量大概要花多少錢投注在裝潢上,完整改善老屋體質。

 

2.屋齡越高,越不適合居住

一般來說,5 年以下為新成屋,5 ∼ 20 年為中古屋,20 年以上為老屋。基本上,屋齡在55 年以內的房子都在適合居住的範圍內,但要注意的是,需要留意房屋的防震係數,是連棟還是獨棟,是否有因鄰損而造成結構問題等,如果結構被破壞,當然就不用考慮了。


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3.觀察是否具有良好的生活機能

家庭成員的組成、年齡,以及老屋周遭環境會成為考量居住時間的長久,建議綜觀老屋周遭的機能是否符合自己的需求。

A交通條件

通常老公寓沒有停車位,因此有便捷的交通條件,能讓通勤更為方便,尤其以鄰近捷運站的區域最為吃香。建議先衡量老屋四周的交通狀況,出入是否方便。

B小孩學區需求

若本身有學齡前的小孩,就必須考量未來10 年要就讀的學區,是否有國中、小學,有些新手媽媽甚至有臨時托育的需求,因此周遭還需要有托兒所、幼稚園的設施。

C通勤時間長短

通勤的費用和時間常在無形中會消耗家庭支出和個人的時間,若是公司離住家近,不僅能縮短返家和接送小孩的時間,外出購物、買菜也不會花費太多時間。

D避開危險設施

有些老屋位於出入份子較複雜的區域,若附近有聲色場所或治安較差,可能就盡量不考慮居住太久。另外,要注意附近是否有高壓電塔、廟宇、重污染工業區或其他嫌惡設施,這些都有可能會影響居住時間的長短。

E考量有無噪音

住家附近若有夜市、消防局等,直到深夜可能都還會有嘈雜的聲音,就可能影響睡眠品質。另外,若是在高鐵、機場或快速道路附近,雖然交通方便,但運輸工具所發出的聲音,可會讓人疲憊不堪,因此也要考量自己是否能忍受大量的噪音。


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4.衡量老屋屋況

老屋的屋況是否良好,也是考量是否準備裝修的因素,以及可居住的年限
和安全。包含建物結構、建材、樓層、座向等都需要仔細評估。

A外觀建材要完整

結構是否安全、樑柱有沒有裂縫、外觀磁磚有無脫落?若發現鋼筋裸露、水泥剝損、鋁門窗變形或門窗框有明顯裂痕的,這時就要懷疑可能是因地震後結構有受損。

B座向樓高條件要好

座向影響採光通風,即便內部格局不佳,只要先天條件優良,還是有辦法改善的。因此要注意是否有充足的日照,通風是否良好。

  

5.思考老屋保值性

 除了考量建物本身的條件外,也要考慮本身的保值性。保值性取決於老

屋座落的區域、屋齡、環境等,一般來說,住戶單純、社區管理完善的
環境,是大家都喜歡的優質老屋,其中尤以戶數越少、樓層數越低與住
戶遷出率低者為佳;且地段位於安靜的住宅區,且非住商混合、商業色
彩高的地段,通常是一般人考量的重點因素。

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 Point 02 老屋有無都更的機會

1.期待都更前,先考量條件是否達標

目前政府正積極推動都市更新計畫,不少擁有老屋的人都期待都更後能獲
得的巨大利益,但是並非所有老屋都有機會可以都更,以下將列出可以參
與都更的基本條件。


A被劃定在「都市更新地區」之內

 只要老公寓的所在地被劃分在「都市更新地區」或「都市更新單位」,就

能進行都市更新。若是想要查詢自己的房子是否已經劃入更新地區或單
位,可至各縣市的「都市更新處」網站查詢。
以台北市為例:

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 6.評估一樓店面和頂加住戶是否願意

一般在都更中,最需要協商的對象通常是一樓的店家和頂樓加蓋的住戶。這是因為當年興建老舊住宅時,多半是將基地蓋到滿,沒有留下太多空地,店面坪數大。一旦要進行都市更新時,就必須符合新的容積率、建蔽率規定,換回的店面坪數大多會比原本的還要少,因此造成店面屋主更新的意願大大降低,收益越高的店家,越無機會考慮都更。另外,頂樓加蓋的住戶多半也是類似情形。舉例來說,原本樓層的實際坪數40 坪,再加上頂加坪數20 坪,總共有60 坪的居住空間。但都更後,不能將頂加違建的坪數考慮進去,因此往往換回的坪數都會比現有的居住空間還要小。通常建商的處理方式是增加金額補貼,但多數住戶要的是坪數,因此都更意願往往不高。因此,若想考量都更的成功性,還需考慮一樓店面和頂加住戶數量的多寡,數量越多,都更成功的機率越低。

7.租賃補貼金額無法獲得共識

這多半發生在出租店家的屋主上。一旦都更通過,開始建造時,這些搬離
的店家和住戶,往往有住在哪裡的困擾,對於住戶而言,這個問題比較好
解決,依照一般的租金行情給予補貼即可。但是店家就不同了,若建造時
間為兩年,這兩年內無法營業,不但沒有租金的收入,未來新的店面開啟,
不一定能夠真的租得出去。因此越賺錢的店面屋主,願意同意的機率相較
而言也比較低。


8.位於6 公尺以上大馬路旁的老屋,都更機率高

以往老房子都是沿基地蓋滿,但基於建築線的規定,新屋必須退縮留出空間,再加上每棟建築會有「高度比」的問題。所謂高度比,就是建築物各部分高度與自各該部分起量至面前道路對側道路境界線之最小水平距離之比。如果基地面前道路寬度越小,未來建築物可開發高度越少,建商獲得的獎勵容積會用不完,無法達到最大的效益。因此,大多數建商會比較喜歡至少有一側臨大馬路旁的老屋,對他們的獲利較大,若本身老屋是位於小巷弄,就不建議等待都更了。

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多住20年,老屋再生裝潢計畫書》2014.10.16出版

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 文_劉繼珩 專業採訪諮詢_居逸室內設計江榮裕建築師、尤噠唯建築師事務所尤噠唯&林睿擇、元點空間設計工作室彭立元、養樂多木_艮詹朝根、演拓室內設計張德良、永慶房仲集團研究發展室協理黃增福 攝影_江建勳、Yvonne 部份圖片提供_尤噠唯建築師事務所、養樂多木_艮詹朝根、演拓室內設計

 

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 老屋最容易引人恐慌的問題有哪些?在翻新改造時,遇到這些問題,又該如何解決?我們整理出10大老屋最常令人擔心的問題,提出解決方法和注意事項,破解這些疑難雜症,就能高枕無憂、安心入住囉!

Problem 1結構夠安全、耐震嗎?
Solution1
樑、柱、壁一定要觀察
老屋因為屋齡高、鋼筋老舊,加上以前的施工法傳統,所以在結構上比較容易有問題,結構如果有問題,不只會影響動線和格局配置,更會造成安全上的顧慮。要如何知道老屋結構有無狀況?一定要觀察天花板的樑、柱及壁面有無裂痕,若有,表示內部結構有問題。
Solution2
對照原始圖檢視結構
在結構上還要注意樑柱、剪力牆是否有被破壞,一般人也許很難看出蹊蹺,但可以調出原始圖面對照,就能一目了然,如果還是不放心,也可以請專業的結構技師到場勘查。

Problem 2到處漏水怎麼辦?
Solution1
漏水會衍生壁癌、潮濕問題
漏水也是老屋常見的問題,一但漏水就容易有壁癌,還會伴隨室內潮濕的問題,不只影響美觀,住在裡面也會不舒服,久而久之還可能造成健康上的不適,不能不慎重處理。

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 Solution2

找出漏水原因才能治本
結構受損、屋頂防水層失效、水電管路沒有接好、防水層施工品質不好、戶外雨水等,都是造成漏水的可能原因,很多時候因為天、地、壁都經過粉飾,很難發現漏水問題,所以想徹底解決一定要找出源頭才能治本。

 

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Problem 3 壁癌把房子變鬼屋!
Solution1
先解決漏水再處理壁癌
造成壁癌的原因是由於牆壁中的鹽份含量偏高或防水層遭到破壞所致,所以跟漏水其實有著因果關係,因此在處理壁癌前,必須先把漏水的問題解決徹底,最好請專門處理壁癌的專家到現場勘查,找出最佳的解決之道。
Solution2
牆壁不能隨便亂敲
壁癌要根治,最好的辦法就是將牆打掉重新砌磚,但是牆並不是說打就能隨便打掉的,再敲除之前必須先確認一下老屋的建蓋時間,如果是民國86年以前蓋的房子,承重結構多半為樑柱,要打牆比較沒有問題,但如果是民國86年以後蓋的房子,外牆多半為承重牆,用來支撐結構,可就不能亂打掉了。

Problem 4 水電管路不換很危險!
Solution6
水質、水管材質都要檢查
如果打開水龍頭發現水是黃的、有鏽、水垢,或使用材料為鑄鐵或鐵管,都需要將水管換新。
Solution7
各段水管最好都換新
除了更換家中的水管,水表後連接到家裡的這段水管也要更換,最好連同水表到水塔間的這段也一同更換,才會真正用到乾淨的用水。

Problem 5 白蟻到處藏好嚇人!
Solution1
木作、電管皆為藏匿地點
如果在房子裡看到木屑、小圓洞,甚至傳出一些聲響,就表示有白蟻躲在家裡!白蟻除了會藏匿在木頭裡,也會出沒在電管中,因此清除時不但要將木作拆除乾淨再除蟲,管線也要記得換掉比較保險。
Solution2
減少木材質杜絕白蟻
翻新有白蟻問題的老屋時,在選擇材質上,應減少使用木頭和實木材質,像是木地板和木作櫃等,並記得加上防潮布,避免潮濕的環境形成白蟻的溫床。

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Problem 6格局、動線、採光不好怎麼改?
Solution2
加大窗戶有助引進採光
只有前後有採光、又有走道的狹長型格局,是老屋最令人頭痛的格局,因為會使室內變得陰暗,動線也不順暢,建議可以將窗戶加大,或在重新隔間時依著採光順向設計,並在規劃時減少走道產生,以解決光線和動線不佳的問題。
Solution3
減少隔間讓空間明亮開闊
盡量減少隔間,也是讓採光能無阻礙進入室內的方法,這種運用「減法」的減建概念,不但能解決採光不佳的問題,還能使空間感變大、變開闊,是一舉兩得的設計手法。

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Problem 7門窗全部都要換新嗎?
Solution1
下雨天會滲水就要換
老屋的門窗如果是木製的,防水和隔音效果自然不佳,通常會建議換新,如果是鋁門窗,但窗框會滲水,表示雨遮的深度不足,或是窗台的防水沒有做好,最好能加做雨遮,並加強防水,都是必要的工程。
Solution2
為了安全考量也該換
老屋的舊門窗除了在隔音和防水上較差之外,老舊門窗也不具備防盜功能,站在安全的角度,換新也是給居住者多一層保障。

Problem 8 陽台可以外推或加窗嗎?
Solution2
拍照存證並非後來外推
過去陽台外推的情形嚴重,許多人買到的老屋,早已是陽台外推,如果在過去沒有被查報的紀錄,建議可先拍照存證,在申請室內裝修時,附上照片以及平面圖,向主管機關證明屋況原本如此,並非後來才裝修外推。
Solution 3
陽台加窗也要拆除
陽台加窗容易導致火災時無處逃生,因此台北市建築物建造執照上的發照日期為95年1月1日以後的房子,未經許可擅自於陽台欄杆上加裝窗戶者,一律予以查報拆除;新北市則是民國96 年7月1日後才取得使用執照者,陽台外推、加窗將取締拆除。

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Problem 9頂樓加蓋可行嗎?
Solution1
頂樓加蓋同樣違法
頂樓加蓋一樣也屬於違章建築,依照法令規定,民國84年1月1日以後的新違建全都查報拆除,而83年12月31日以前的既存違建原則上僅須拍照列管。
Solution3
不可裝修但可修繕
如果既存的頂樓加蓋因為老舊或有破損需要修繕,只能就材料上進行更換,不可以有結構上的重建,重新裝修改建當然更不可行,倘若被檢舉或主管機關查驗,則需全數拆除。

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Problem 10我住到輻射屋、海砂屋了嗎?
Solution1
確認房屋建造年分
輻射鋼筋事件發生於民國70~73年間,在此其間建築完成的房子,屬於輻射屋的高危險群,因此必須先經過輻射檢測,若發現是輻射屋,可要求解約。此外,也可上行政院原子能委員會的網站查詢,要購買的老屋是否在已查出的輻射屋名單上。
Solution2
查看天花板有無剝落現象
海砂屋是因為海砂中含有過量氯離子所致,也就是俗稱的壁癌,因此可觀察一下天花板有無剝落跡象,鋼筋是否裸露、被腐蝕,或從廚房、浴室的維修孔,看看水泥塊有無鬆脫、剝落的情形,都是判斷是否為海砂屋的方法。

 

 

全文載至漂亮家居NO.123

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