文、圖/里歐娜

 

「蝸牛背著那重重的殼啊,一步一步的往上爬。」花了好一番功夫才當上了包租婆,賺的租金卻都拿去繳房貸了,套句古惑仔說的話:「出來混的,總有一天要還的!」但是,我到底要等多久才能擺脫上班族的宿命,做好超完美計畫,讓它們仿如正在旋轉中的齒輪,一間牽動一間,快速的為我還清貸款,瞬間,背上的蝸牛殼輕盈了,蛻變為雪白的羽翼,翱翔藍天,享受財富自由的天空。

 

當我們夫妻買下了這三間房子以後,雖然已經養成克勤克儉的儲蓄習慣,仍然需要規劃出完整的「還款計畫」才能讓「財富自由」的目標及早達成,在雙方都有薪資收入的狀況下,財務結構在扣除「生活開支」與「日常預備金」以後,剩餘的金流則用來償還「房貸本金」。初步了解後,可以將「還款概念」分為四個部分來看:

 

金額均分

三間房子的租金 + 薪資 = 四個人共同償還

 

時間均分

房貸在一人償還的情況下,通常所需年限是20 年,那麼在分母增加的時候,自然可以快速縮短繳清的時間,例如一間有20 年房貸的房屋,若有四名人力同時用「房貸月繳額」的金額齊力償還,20*4=5,也就是說五年即可償還。

 

房貸結構
在租金穩定的情況下,當本金減少,利息支出也相對銳減,而且租金的「淨收入」也會同時增漲,將「淨收入」再拿去償還本金,如此有紀律的持續執行,越到後期「還款速度」越快,因為能投入的資金越多,就能越快還清貸款。

 

還款策略

假設三戶的「貸款餘額」和「貸款人」的資料如下:

A 戶:300 萬(太太)

B 戶:400 萬(太太)

C 戶:500 萬(先生)

 

我的「薪資」應該先還那筆「房貸」才對呢?

 

我選擇房貸最少的「A 戶」做優先償還,因為金額最少,清償耗時最短,當然清償A 戶的同時,B 戶、C 戶也在以各自的租金支付本身的房貸,所以執行以下「還款步驟」就可逐一將房貸還清:

步驟1 (薪資+ A 戶租金) 去償還A 戶,直到A 戶房貸還清為止,再進行第二步驟

步驟2 (薪資+ A 戶租金 + B 戶租金) 去償還B 戶,直到B 戶房貸還清為止,再進行第三步驟

步驟3 (薪資+ A 戶租金 + B 戶租金 + C 戶租金) 去償還C 戶,直到C 戶房貸還清為止,即清償完成

 

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還須算入「房貸減少」則「房租淨收入」隨之提高,以及空置率、利率攀升、稅金支出等因素,在兩相扣抵的情況下,房貸還清約9-10年左右。

 

 

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