文/里歐娜

 

買房無論自住或收租,「財力評估」絕對是首要考量的因素,若是以收租為目的,也要將「空置期」與「未來升息」的壓力一併評估,才是安全的做法。

 

那麼到底需要多少錢,才能晉升包租公的行列呢

如何運用最少的金額,開創最高的利潤,就算晚上睡覺,房子也在錢滾錢。對於「小資包租術」有三個概念要掌握

1 要準備多少頭款      

2 善運「包租預備金」,爭取時間差  

3 如何選擇物件

 

這三個概念是相互連結的,一環扣一環,箇中奧妙讓我用實例來詳細解釋。

Q:小英問:「要準備多少頭款,我才能當上包租婆?」

A:在問這個問題之前,應該要先問:「你能承擔多少房貸?」,以薪資4 K的小英為例,若每月生活支出1.5K,每月結餘2.5萬,以年利率2來算,大約可揹負500萬房貸,每月本利攤還需付2.5萬,能買的物件價格會落在600700萬之間。

以總價700萬與600萬元的房子為例

‧總價700萬的房子:
貸款八成 ( 頭款140萬、房貸560 )
貸款七成 ( 頭款210萬、房貸490 )

另外還有仲介費、代書費、契稅……等雜費約1012

‧總價600萬的房子:
貸款八成 ( 頭款120萬、房貸480 )
貸款七成 ( 頭款180萬、房貸420 )

另外還有仲介費、代書費、契稅……等雜費約1012

以總價700萬,貸款八成來看,頭款 + 雜費 = 150萬。

以總價600萬,貸款八成來看,頭款 + 雜費 = 130萬。

 

Q:小英問:「每月多省的2.5萬,都拿去還房貸了,還有甚麼生活品質可言,碰到失業或是租不出的窘境,又該如何是好呢?」

A:這是一個很棒的問題,也是大家要思考的重點,不過,小英忽略了幾個關鍵,他所說的狀況是在「無租金收入」的情況下,若在「台北市」或「新北市」選擇一間捷運小宅,以月租2萬元來做計算,小英每月僅需補貼5000元來繳房貸,換句話說每月還多出2萬元可存,而生活機能好的捷運小宅,是否能順利租出,重點在於「租金」與「配備」,若是租金2萬無法順利租出,就將租金降至1.5萬,每月則需補貼1萬元來繳房貸,仍然多出1.5萬元可存,而在房屋成功租出時,小英就該積極存錢以做為「包租預備金」與「生活預備金」。

何謂「包租預備金」與「生活預備金」,簡單來說就是因應「租屋空置」或「生活變動」時,可提撥出來支付「房貸」或是「生活」的錢,當你開始經營包租生意,永遠要有兩個帳戶分別存放這兩筆資金,一筆是因應「生活」,一筆是因應「租屋空置」,這兩筆資金如非緊急,不可混為一談,平時井水不犯河水,否則系統亂套,資金運轉也產生危機。

因此,若小英以租金2萬成功租出,房貸月繳2.5萬,她每個月僅須補貼5000元繳交房貸,扣除生活費還多出2萬元可存,一年可存24萬,將24萬一分為二,「生活預備金」與「包租預備金」各得12。  

 

Q:小英問:「太好了,我的包租預備金已經有12萬了,代表可以因應4.8個月的房屋空置期嗎?」

A:小英的概念並沒有錯,確實可因應4.8個月的空置期,但他忽略了出租成本,每種生意模式都會有成本,「包租生意」也不外如是,包含房屋稅、地價稅、電器損壞、屋況維修等等,而以小宅來說,「房屋稅」與「地價稅」大約兩萬元左右,其他的屋況維修費就抓不準了。

不過在屋況良好的情況下,扣除稅金後,她還有10萬元可做為「包租預備金」,可以因應4個月的空置期,以小英的狀況,當「包租預備金」與「生活預備金」都達24萬的水準後,「預備金系統」就算完成了,往後逐月多存的資金,即可移做他用或「還本金」以達到降低利息的效果。
若想買總價更高的物件,就可持續累積你的「包租預備金」去貼補房貸差額,運用時間差所累積出來的資金來做周轉,比方說你有300萬頭款,能夠負擔500萬的房貸、月付額2.5K,理論上只能買800萬的物件,但你卻看上了一間900萬的物件,貸款7630萬,房貸月繳3K、租金收入卻只能收2.2K,租的出去得補貼8000元,租不出去就得支付3K,這時你就可以運用手邊的「包租預備金」來進行週轉,如此運作就依然可以把房子給買下來,又不會造成生活負擔。

簡單來講,就是房子租出去的時候就努力存錢因應空置期,搶進場買房,否則等到錢存好了,房價已經漲到不知道哪裡去了,但是絕對要在能負擔月繳額的情況下喔,差一些些金額,還可以這樣運作,如果是差距甚遠,那就乖乖再儲蓄一陣子吧。

 

Q:小英問:「剛買到房的時候,一定沒有包租預備金,萬一沒那麼快租出去,要怎麼辦?」

A:這樣的考量是對的,以700萬、貸款560萬(八成)、頭款需約150萬為例,
我們可以利用三種方法:

1 多存20-40

也就是說存夠170萬以上再買房

2 多信貸20

買屋時除了房貸之外,用信貸或和親友籌借20

3 善用寬限期
寬限期就是和銀行約定一段時間,只繳利息不還本,如果一開始就「本利攤還」是月繳2.8K,理論上是超出小英能負擔的2.5K,差的那3000元就可以運用「包租預備金」來操作,如果小英是名下無房貸者或首購族,就有機會可以申請到寬限期35年,月繳額降為9000元,但是絕對要在寬限期間,有規律的多還本金,以免三年寬限期過後,月繳額會暴增為3.2K

 

Q小英問:「要用700萬在台北精華區買房,萬一是小坪數,貸的到八成嗎?」

A:「優質套房」是有機會貸到8成的,近年來在房價高漲的的情況下,很多首購族進而轉買套房產品,因此,近日來媒體也爭相報導銀行對「優質套房」的成數放寬,有望貸款8成,前提是購買人信用優良、收入穩定,市場有很多10年內的中古屋,以「挑高」為特色,強調「魔術空間」,可以自行施作夾層、隔間,增加使用空間,有時13的物件可以規劃兩房兩廳(詳見9-69-7),講實在話,名為套房,但是兩房兩廳或是1+1房的使用空間早就顛覆傳統套房的思維,而且租金水準也比較高。

也要提醒大家,挑高這類產品也像頂加、隔間套房一樣,是有法律爭議的(詳見4-3),不過要好出租,就一定要有捷運,如果買台北市捷運站旁的挑高房,承貸人名下無貸,信用好的狀況下,很有機會可以貸到八成。20137月我朋友買在南京三民站、挑高四米五、權狀12.88的物件,他就貸款到八成,也順利隔成兩房兩廳,但是並非每家銀行都承做,建議多問幾家,不過,光我知道的就有6家以上願意承做了,所以其實選擇很多,可以多比較,非常不建議買傳統套房,就是一進門就是床的那種類型,一定要有隔間,小家庭可以入住的條件,脫手性和租金行情才比較好。
 


Q小英問:「租金不能與房貸相抵,每個月還要貼錢,投報會划算嗎?」

A做為一個投資者,多思考、常發問,絕對是沒有錯的,我們先來了解小英的房貸結構,每個月「本利攤還」2.8K,其中有9000元是利息、1.9K是本金,而利息等於是被銀行賺走了,支付完也就消失不見了,但是我們還的本金並不會消失,當房子出售時,先前還的本金即可一次拿回,就算不出售,在房產增值時也可「增貸」將資金借出再運用。

以月租金2萬來看,房客幫忙支付完利息9000元,還多幫忙還了本金11000元,一年就幫忙還了13萬本金,那就是實質賺到的租金,也就是說當房貸在我們能負擔的情況下,租金只要超過利息就是賺錢的。

然而,「租金」並非房產唯一收益,「增值」才是致富的關鍵,以六年前中山區的捷運小宅為例,權狀15、屋齡10多年的華廈,依據當時買價約500600百萬,貸款7成,月租金2萬多來算,六年來租金約收150多萬,扣除「利息」與「出租成本」,租金約賺90110萬,但六年後的今天,從「實價登錄」來看,房價卻從500多萬增值為8001000多萬,因此,若長期持有,在土地稀有、抗通膨等因素下,都是有增值空間的,把它當成高利率定存,不但有「強迫存房」的效果,還可賺取「租金」和「增值」的雙重報酬。

 

更多詳細資訊:

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