文_漂亮家居編輯部 圖片提供_毛森江建築工作室_陳天助建築師事務所

 

 

買地蓋房子之前有哪些條款、合約需要注意的嗎?蓋房子有 沒有哪些限制 ? 15 Q&A解決你的問題。

買地、建築施工都有各種相關規定,屋主除了選擇適合自己的土地之外,同時就各種法令以及相關法規也應有基本的了解,尤其每塊地都會因為法規不同而有其限制,因此屋主必須先了解土地本身的限制與既有問題,如此一來才能確保後續的工作能順利進行。 

 

 

Q1我想要開始買地,可是要注意 的相關法令有哪些呢?

A第一個就是要注意所欲購買的地是否 有臨接建築線,建築線通常應該是在道 路的旁邊。第二個要注意的是土地否為 畸零地的問題,第三是土地是否屬於法 定山坡地範圍,第四則是土地有沒有法 定空地保留地。上述四個問題,會涉及 不同法規,都是買地時要注意的。 

 

Q2所購買的土地臨接未開闢計劃 道路會造成什麼樣的問題?

A由於土地屬於未開闢的計畫道路,所 以也就是等於處於未被徵收的狀態,此 時容易發生土地的產權問題,嚴重則可 能面臨購買土地後卻無法施工的情況。 

 

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屋主可以主動要求作混凝土強度試驗。

 

Q3如果購買的土地碰到現有巷道 有關係嗎?

A不論購買的土地面積是大或小,如果包含現有巷道的範圍,則都會面臨基地面積被切割的情況,大的土地面積會因而縮減基地面積,小的土地面積則有可能因為切 割之後而面臨無法施工的情形。 

 

Q4如果土地有規定要設置騎樓, 會有什麼樣的問題?

A設置騎樓與否,最直接影響到的就是 房屋建築形式的問題,如果所購買的土 地有這樣的規定,那麼建築形式就會受 到限制。 

 

Q5建蔽率與容積率是否在台灣都 是一樣的呢?我要如何知道購 買土地的建蔽率與容積率的相 關規定?

A這兩個數值會依住宅區、商業區、文教區等區域而有不同,而且在台灣以地區而有所區分,各縣市都有不同的規 定,如果要知道各地方的規定,可以向 土地所屬的地方政府相關單位查詢,如 台北市為都市發展局。 

 

Q6房子為什麼會碰到不得開窗 的規定?

A這是因為基地本身與隔壁建物的間隔 過近,若該牆面有開窗,萬一發生火災 時會有延燒的問題,基於消防安全的顧 慮固有此限制

 

Q7為什麼蓋房子要注意建築物使 用組別的規定?

A如果只是單純的住宅並不會有影響。 但如果是自用住宅而未來卻有可能將一 樓改為店鋪經營或出租給別人使用,那 麼就有使用執照上的差異,比如電費的 計算就會以營業用電計。因此若房子不 只是自用住宅,那麼就要將使用組別的 相關規定考量進去。

 

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如果是自用住宅而未來卻有可能將一樓改為店鋪經營或出 租給別人使用,那麼就有使用執照上的差異。

 

Q8屋突可以自己加以變更成想要 的樣子嗎?

A「屋突」是指突出於屋面之附屬建 築物及雜項工作物,如樓梯間、升降機 間、水塔、水箱、雨水貯留利用系統設 備、露天機電設備、煙囪及屋脊裝飾物 等空間與設備。一般來說屋突的面積通 常與房子的容積率相關,不得任意變更 面積大小。但現有法規已經放寬,如果 有變更需求可以了解在法規許可範圍內 有什麼樣的變更,這樣就能將屋突部份 設計成想要的樣子。

 

Q9為什麼自家房子蓋到六樓以上 需有防空避難室?這會增加成 本嗎?

A這是由於法令規定六樓以上的建物 須有防空避難室的設計。要注意的是, 由於開挖地下室的成本不低,包含了擋 土、支撐與排水等相關工程,因此若自 家房子蓋到六樓以上,成本將會因防空 避難室的設計而提升。

 

Q10設計圖已申請到執照之後可以 再自行變更嗎?

 A變更設計是屬於法令上的行為,由於 申請下來的執照是憑原有設計圖,因此 如果之後要變更設計,一定要申請「變 更設計」以免觸法。

 

Q11監造與監工是一樣的嗎?有什 麼不同?

 A監工常見於一般的室內設計,通常設 計者與施工者為同一人。而建築師與營 造商則為合作關係,營造廠為責任施工 者,建築師則為監督者,一般像是鋼筋 查驗等重點項目會由建築師執行,因此 一般常見到的「法定監造」,也就是所 謂的重點監造,建築師並不會天天守在 現場監督營造商的工程施作。

 

Q12在施工過程中需要作混凝土強 度試驗嗎?

A一般混凝土強度試驗係採 28天之材齡進行試驗。這個依個人的需求而定,由於執行的程度不同,價格也會不同,但原則上屋主可以主動要求要測試,了解房屋的混凝土強度是否足夠,確保房屋 的施工品質。

 

Q13為什麼在開工前要進行鑑界?

 A這是因為必須要確定土地範圍,因為 通常在鑑界後會發現土地有被侵占或其 他問題,藉由鑑界的動作,更可以確保 施工過程的順利。

 

Q14 施工中為何要預留穿樑套管?

 A這是因為日後可能會碰到需要配置冷 媒管或排煙管的情況,如果在施工中就 先預留穿樑套管,可避免日後還要另行 穿孔而造成結構損傷的情況。 

 

Q15在牆面上開窗開孔有無需要注 意的事項?

 A最主要就是角隅補強要做好,比如窗 戶四個角落的牆面就要特別作好補強的 工作,預先做好補強,可以避免日後牆 面出現裂縫的情況。

 

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設計圖已申請到執照之後,若要變更設計,一定要申請 「變更設計」以免觸法。 

 

本文出自漂亮家居108期雜誌

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