文/里歐娜

買房無論自住或收租，「財力評估」絕對是首要考量的因素，若是以收租為目的，也要將「空置期」與「未來升息」的壓力一併評估，才是安全的做法。

那麼到底需要多少錢，才能晉升包租公的行列呢？

如何運用最少的金額，開創最高的利潤，就算晚上睡覺，房子也在錢滾錢。對於「小資包租術」有三個概念要掌握：

1 要準備多少頭款      

2 善運「包租預備金」，爭取時間差  

3 如何選擇物件

這三個概念是相互連結的，一環扣一環，箇中奧妙讓我用實例來詳細解釋。

Q：小英問：「要準備多少頭款，我才能當上包租婆？」

A：在問這個問題之前，應該要先問：「你能承擔多少房貸？」，以薪資4 K的小英為例，若每月生活支出1.5K，每月結餘2.5萬，以年利率2來算，大約可揹負500萬房貸，每月本利攤還需付2.5萬，能買的物件價格會落在600～700萬之間。

以總價700萬與600萬元的房子為例：

‧總價700萬的房子：
貸款八成 ( 頭款140萬、房貸560萬 )
貸款七成 ( 頭款210萬、房貸490萬 )

另外還有仲介費、代書費、契稅……等雜費約10～12萬

‧總價600萬的房子：
貸款八成 ( 頭款120萬、房貸480萬 )
貸款七成 ( 頭款180萬、房貸420萬 )

另外還有仲介費、代書費、契稅……等雜費約10～12萬

‧以總價700萬，貸款八成來看，頭款 + 雜費 = 約150萬。

‧以總價600萬，貸款八成來看，頭款 + 雜費 = 約130萬。

Q：小英問：「每月多省的2.5萬，都拿去還房貸了，還有甚麼生活品質可言，碰到失業或是租不出的窘境，又該如何是好呢？」

A：這是一個很棒的問題，也是大家要思考的重點，不過，小英忽略了幾個關鍵，他所說的狀況是在「無租金收入」的情況下，若在「台北市」或「新北市」選擇一間捷運小宅，以月租2萬元來做計算，小英每月僅需補貼5000元來繳房貸，換句話說每月還多出2萬元可存，而生活機能好的捷運小宅，是否能順利租出，重點在於「租金」與「配備」，若是租金2萬無法順利租出，就將租金降至1.5萬，每月則需補貼1萬元來繳房貸，仍然多出1.5萬元可存，而在房屋成功租出時，小英就該積極存錢以做為「包租預備金」與「生活預備金」。

何謂「包租預備金」與「生活預備金」，簡單來說就是因應「租屋空置」或「生活變動」時，可提撥出來支付「房貸」或是「生活」的錢，當你開始經營包租生意，永遠要有兩個帳戶分別存放這兩筆資金，一筆是因應「生活」，一筆是因應「租屋空置」，這兩筆資金如非緊急，不可混為一談，平時井水不犯河水，否則系統亂套，資金運轉也產生危機。

因此，若小英以租金2萬成功租出，房貸月繳2.5萬，她每個月僅須補貼5000元繳交房貸，扣除生活費還多出2萬元可存，一年可存24萬，將24萬一分為二，「生活預備金」與「包租預備金」各得12萬。  

Q：小英問：「太好了，我的 “包租預備金” 已經有12萬了，代表可以因應4.8個月的房屋空置期嗎？」

A：小英的概念並沒有錯，確實可因應4.8個月的空置期，但他忽略了出租成本，每種生意模式都會有成本，「包租生意」也不外如是，包含房屋稅、地價稅、電器損壞、屋況維修等等，而以小宅來說，「房屋稅」與「地價稅」大約兩萬元左右，其他的屋況維修費就抓不準了。

不過在屋況良好的情況下，扣除稅金後，她還有10萬元可做為「包租預備金」，可以因應4個月的空置期，以小英的狀況，當「包租預備金」與「生活預備金」都達24萬的水準後，「預備金系統」就算完成了，往後逐月多存的資金，即可移做他用或「還本金」以達到降低利息的效果。
若想買總價更高的物件，就可持續累積你的「包租預備金」去貼補房貸差額，運用時間差所累積出來的資金來做周轉，比方說你有300萬頭款，能夠負擔500萬的房貸、月付額2.5K，理論上只能買800萬的物件，但你卻看上了一間900萬的物件，貸款7成630萬，房貸月繳3K、租金收入卻只能收2.2K，租的出去得補貼8000元，租不出去就得支付3K，這時你就可以運用手邊的「包租預備金」來進行週轉，如此運作就依然可以把房子給買下來，又不會造成生活負擔。

簡單來講，就是房子租出去的時候就努力存錢因應空置期，搶進場買房，否則等到錢存好了，房價已經漲到不知道哪裡去了，但是絕對要在能負擔月繳額的情況下喔，差一些些金額，還可以這樣運作，如果是差距甚遠，那就乖乖再儲蓄一陣子吧。

Q：小英問：「剛買到房的時候，一定沒有包租預備金，萬一沒那麼快租出去，要怎麼辦？」

A：這樣的考量是對的，以700萬、貸款560萬（八成）、頭款需約150萬為例，
我們可以利用三種方法：

1 多存20-40萬

也就是說存夠170萬以上再買房

2 多信貸20萬

買屋時除了房貸之外，用信貸或和親友籌借20萬

3 善用寬限期
寬限期就是和銀行約定一段時間，只繳利息不還本，如果一開始就「本利攤還」是月繳2.8K，理論上是超出小英能負擔的2.5K，差的那3000元就可以運用「包租預備金」來操作，如果小英是名下無房貸者或首購族，就有機會可以申請到寬限期3～5年，月繳額降為9000元，但是絕對要在寬限期間，有規律的多還本金，以免三年寬限期過後，月繳額會暴增為3.2K。

Q：小英問：「要用700萬在台北精華區買房，萬一是小坪數，貸的到八成嗎？」

A：「優質套房」是有機會貸到8成的，近年來在房價高漲的的情況下，很多首購族進而轉買套房產品，因此，近日來媒體也爭相報導銀行對「優質套房」的成數放寬，有望貸款8成，前提是購買人信用優良、收入穩定，市場有很多10年內的中古屋，以「挑高」為特色，強調「魔術空間」，可以自行施作夾層、隔間，增加使用空間，有時13坪的物件可以規劃兩房兩廳（詳見9-6、9-7），講實在話，名為套房，但是兩房兩廳或是1+1房的使用空間早就顛覆傳統套房的思維，而且租金水準也比較高。

也要提醒大家，挑高這類產品也像頂加、隔間套房一樣，是有法律爭議的（詳見4-3），不過要好出租，就一定要有捷運，如果買台北市捷運站旁的挑高房，承貸人名下無貸，信用好的狀況下，很有機會可以貸到八成。2013年7月我朋友買在南京三民站、挑高四米五、權狀12.88坪的物件，他就貸款到八成，也順利隔成兩房兩廳，但是並非每家銀行都承做，建議多問幾家，不過，光我知道的就有6家以上願意承做了，所以其實選擇很多，可以多比較，非常不建議買傳統套房，就是一進門就是床的那種類型，一定要有隔間，小家庭可以入住的條件，脫手性和租金行情才比較好。
 

Q：小英問：「租金不能與房貸相抵，每個月還要貼錢，投報會划算嗎？」

A：做為一個投資者，多思考、常發問，絕對是沒有錯的，我們先來了解小英的房貸結構，每個月「本利攤還」2.8K，其中有9000元是利息、1.9K是本金，而利息等於是被銀行賺走了，支付完也就消失不見了，但是我們還的本金並不會消失，當房子出售時，先前還的本金即可一次拿回，就算不出售，在房產增值時也可「增貸」將資金借出再運用。

以月租金2萬來看，房客幫忙支付完利息9000元，還多幫忙還了本金11000元，一年就幫忙還了13萬本金，那就是實質賺到的租金，也就是說當房貸在我們能負擔的情況下，租金只要超過利息就是賺錢的。

然而，「租金」並非房產唯一收益，「增值」才是致富的關鍵，以六年前中山區的捷運小宅為例，權狀15坪、屋齡10多年的華廈，依據當時買價約500～600百萬，貸款7成，月租金2萬多來算，六年來租金約收150多萬，扣除「利息」與「出租成本」，租金約賺90～110萬，但六年後的今天，從「實價登錄」來看，房價卻從500多萬增值為800～1000多萬，因此，若長期持有，在土地稀有、抗通膨等因素下，都是有增值空間的，把它當成高利率定存，不但有「強迫存房」的效果，還可賺取「租金」和「增值」的雙重報酬。

更多詳細資訊：

80萬變3200萬！小資女的包租鍊金術：從卡奴晉升包租婆的投資紀實，

敎你買對房子，找好房客，提早退休不是夢【暢銷更新版】

文/里歐娜

從夫妻兩人與銀行往來的紀錄，評估誰是申辦房貸的優質客戶。

名下已有房貸的一方，再貸第二房成數會受限制。

夫妻在買房圓夢時，常在思考「房子該登記誰的名下」，正所謂情到深處無怨尤，為表愛意就大方的寫在另一半的名下吧，但人生無常，萬一感情生變，不就勞燕分飛「房」難守，落得人財兩失的下場，屆時分產的利害關係，可不是一句「我愛你」就可終結的。可是「婚後」買的房，若是登記在其中一方，離婚時，可主張一人一半嗎？

是可以主張分產的，但可否分的到財產就因人而異了，因為只要是在「婚後」買的房子，即使只登記在一人名下，仍算是夫妻共有財產，賣屋後的所得資金，另一半當然有權均分，剩餘財產較少的那一方可提出「剩餘財產分配請求權」，用雙方「婚後」增加的資產扣除負債，讓兩人均分，但是若是登記的人有一堆債務，兩相扣抵後也所甚無幾，也就分產無望了。

講到離婚扯遠了，接下來才是我想分享的重點，在攜手共創家園的同時，到底該如何運用雙方的資產發揮1 ＋ 1 ＞ 2 的最大效益，在目前銀行緊縮的情況下，到底該怎麼做，才能夠取得資金。再者想湊足頭款，簡直比登天還難，不管如何努力，每天也只能望「屋」興嘆，眼看著房價高漲，卻還是遲遲進不了場。

你知道嗎，你每買一間房，該寫在誰的名下都得深思熟慮，因為，這將決定未來可否買入第二間房，當你有了第二間房，你開始多還本金，期盼加速還款的腳步，你更該思索該還哪一棟、還多少？因為，這緊繫著將來你可否買入第三間房，有策略性的前進，才能開啟財富之窗。

名下已有房貸，銀行會降低第二房的貸款成數

在銀行房貸緊縮的政策下，對於名下有第二間房貸者，會進行成數管制，利率也會提高喔。但是，通常名下有房，但此房若無背負貸款，也就是所謂的「有房無貸」的情況下，則不在此限。

評估夫妻中誰是銀行的優質客戶

1 收入優勢

收入優渥的一方，就有機會申請到較高的額度。

2 職業優勢

公務員或是前500 大企業的員工，都可爭取利率調降。

3 良好信用紀錄

信用紀錄中，沒有遲繳、逾期未繳、動用循環利息者為優質客戶。

4. 與銀行的資產往來

除了借款紀錄之外，與銀行還有其他資金往來，利如基金、存款等，這樣不但可以讓銀行更了解你的資金能力，而做出更有利的評估，往來的資金越多，往往越能增加銀行對你的評比。

Tips

銀行對有第二間房貸者，會進行成數管制，因此，想購入二房甚至三房的夫妻更應該思考該如何規劃才能順利買房。

以我為例，購入第一間房時寫在我名下，但是購入第二間房時，理論上寫在我老公名下會比較好貸款，但我們堅持依然寫在我名下，因為，將來有再購入第三房的打算，因此，必須讓我老公名下毫無貸款，才可順利購入第三間房。

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文、圖/里歐娜

「蝸牛背著那重重的殼啊，一步一步的往上爬。」花了好一番功夫才當上了包租婆，賺的租金卻都拿去繳房貸了，套句古惑仔說的話：「出來混的，總有一天要還的！」但是，我到底要等多久才能擺脫上班族的宿命，做好超完美計畫，讓它們仿如正在旋轉中的齒輪，一間牽動一間，快速的為我還清貸款，瞬間，背上的蝸牛殼輕盈了，蛻變為雪白的羽翼，翱翔藍天，享受財富自由的天空。

當我們夫妻買下了這三間房子以後，雖然已經養成克勤克儉的儲蓄習慣，仍然需要規劃出完整的「還款計畫」才能讓「財富自由」的目標及早達成，在雙方都有薪資收入的狀況下，財務結構在扣除「生活開支」與「日常預備金」以後，剩餘的金流則用來償還「房貸本金」。初步了解後，可以將「還款概念」分為四個部分來看：

金額均分

三間房子的租金 + 薪資 = 四個人共同償還

時間均分

房貸在一人償還的情況下，通常所需年限是20 年，那麼在分母增加的時候，自然可以快速縮短繳清的時間，例如一間有20 年房貸的房屋，若有四名人力同時用「房貸月繳額」的金額齊力償還，20*4=5，也就是說五年即可償還。

房貸結構
在租金穩定的情況下，當本金減少，利息支出也相對銳減，而且租金的「淨收入」也會同時增漲，將「淨收入」再拿去償還本金，如此有紀律的持續執行，越到後期「還款速度」越快，因為能投入的資金越多，就能越快還清貸款。

還款策略

假設三戶的「貸款餘額」和「貸款人」的資料如下：

A 戶：300 萬（太太）

B 戶：400 萬（太太）

C 戶：500 萬（先生）

我的「薪資」應該先還那筆「房貸」才對呢？

我選擇房貸最少的「A 戶」做優先償還，因為金額最少，清償耗時最短，當然清償A 戶的同時，B 戶、C 戶也在以各自的租金支付本身的房貸，所以執行以下「還款步驟」就可逐一將房貸還清：

步驟1 （薪資+ A 戶租金） →去償還A 戶，直到A 戶房貸還清為止，再進行第二步驟

步驟2 （薪資+ A 戶租金 + B 戶租金） →去償還B 戶，直到B 戶房貸還清為止，再進行第三步驟

步驟3 （薪資+ A 戶租金 + B 戶租金 + C 戶租金） →去償還C 戶，直到C 戶房貸還清為止，即清償完成

還須算入「房貸減少」則「房租淨收入」隨之提高，以及空置率、利率攀升、稅金支出等因素，在兩相扣抵的情況下，房貸還清約9-10年左右。

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文、圖/里歐娜

租屋裝潢首重「維修方便」

裝冷氣要考慮好維護清潔和抽換管線便利性

裝潢和設備安裝選用，安全最重要

如何裝修房子，才能讓房客愛不釋手，一眼就想承租呢？色系和家具該如何做選擇，才能增加看房時的好感度？

為了避免日後維護屋況的困擾，裝修時又該注意些甚麼？想用最低的預算，開創最高的價值，請你跟我這樣做！

冷氣規劃要考慮後續維修及清潔

「包租生意」最常遇到的狀況，就是「冷氣」出問題了，一到夏天「房客」就會反映這類的狀況，因此，

在規劃「冷氣管線」時，美觀固然重要，「維修便利」更重要。管線安排時，盡量使用「隱藏式」的簡約設計即可，

忌用「包覆式」的繁複設計，否則往後維修困難，得花一番工夫才能解決。

錯誤狀況 : 出風口有障礙物

為了設計「間接燈光」，有時設計師顧及「整體性」會將「隱藏燈管」用的「隔板」，延續到「冷氣出風口」下方，

不但造成「冷氣機體」清潔不易，還因長期水氣，促使隔板的貼皮泛潮，也因「冷空氣」無法直接下降，影響其效能。

我曾遇過日本租客，希望能在入住前「清潔冷氣機體」。當冷氣師傅來到現場，發現「冷氣下方的隔板」造成汙水引流不順且沖刷不易，

更導致汙水大量噴灑到客廳空間，後來，師傅用「防汙墊」大面積的從冷氣出風口一路鋪到地面，並在地面擺放接汙水的清潔盤，

可說是大費周章，「清潔費用」也因此提高。之後我請木工師傅把冷氣下方那一段隔板鋸掉，原先的設計固然美觀，卻造成維修上的困難。

冷氣規劃要預留抽換管線的彈性

「冷氣機型」要選擇1 對1，還是1 對2，在裝潢時就需要規劃。選擇「1 對2」的機型，一台「室外機」卻要牽出許多

「管線」從天花板穿引到各個空間，對於三米六挑高宅，樓上的房間多是半是「開放式」，往往管線是貫穿了其他空間才來到樓上的臥室，

那麼是否會造成維修上的困擾呢？

錯誤狀況 : 管線規劃不佳，「冷媒管」不適用，抽換困難

「房東太太，我的『冷氣』壞了！」我想這是所有房東最不想接到的棘手電話。

這台維修過好幾次的舊冷氣，修完一陣子又會出狀況，我決定買台「新冷氣」一勞永逸，協同「冷氣師傅」到了現場，

勘察了「室外機」和「冷氣管線」的規劃，師傅說本來只要配置新冷氣裝上就解決了，但是包在裝潢裡的「冷媒管」

是舊的R22（冷媒類型）管材，基於環保，政府規定使用R22 的冷氣已經不再生產，

新的冷氣使用R410A（冷媒類型）則無法沿用舊的「冷媒管」。

聽完後我真是晴天霹靂，接著詢問：「那怎麼辦？要打掉裝潢嗎？」師傅嘆了一口氣說：「沒辦法，只好幫妳把『外牆』

打個洞將管線穿出『室外』，沿著外牆走一段管線，走到相對應位置後，在打另一個洞穿進來『室內』，

外牆跑的那一段『白色管線』再用噴漆噴成外牆的顏色，免得管委會以影響外觀投訴。」

這個慘痛的經驗，也不知道該怪「管線」還是「裝潢」。我想裝潢時多思考「管線維修」等等的問題，應該會比較「萬無一失」吧！

壁紙局部點綴提升空間質感

「貼壁紙」需考慮樓高。我曾經裝潢四米五的房子，想在梯間貼壁紙，等裝潢完成，壁紙進場了，

發現四米五相當於450 公分，不但施工不易，日後的維護翻新也是一大難題，只好放棄以油漆處理。

至於壁紙的運用，就僅限於「電視主牆」或「沙發背牆」，局部使用提升質感就好，萬一房客不愛惜，屋況也容易整理。

因高度而難施工，以油漆取代壁紙。

設備和裝修要考量居家安全

房東在裝修房子時，須留意樓梯的防滑度，熱水器種類與設置位置，甚至家具的選擇⋯⋯等等，

都要考量到居住安全問題，避免有人受傷或因而吃上官司。

液晶電視盡量不要用壁掛
在此分享一個經驗，租屋若以含家電的條件出租，液晶電視應避免「壁掛」，壁掛不但維修不易，

且房客若要求擺放自己的電視，也增加電視拆送的困難度。

裝修要注意大樓管委會相關規定

每棟大樓的管委會，對室內裝修的規定不盡相同，準備裝潢前，一定要事先了解清楚避免發生糾紛或不愉快。大約流程如下：

Step1 簽定「住戶裝修同意書」（裝修師傅、屋主、管理處三方共同簽訂）

Step2 管委會要求押金（由裝修師傅押票或付現皆可）

Step3 裝潢完成後，管委會可要求進入室內檢查消防管線

Step4 取回押金

Tips
Step3 是針對有「灑水系統」等消防設備的大樓，管委會是依照公寓大廈管理法第六條 :管理負責人或管理委員會因維護、

修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

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‧ 出租屋非自住，「中性」設計才能廣羅客群

空間的「色系選擇」是提升「好感度」的關鍵，色系挑得不對，就算收納、隔間機能佳，也很難被接受喔！風格設定也是一樣的，鄉村風的小碎花、窗簾上的刺繡、鍛鐵的鏤空花飾等等，最好都盡量避免使用。室內空間以「中性調性」為主軸，就不會設限房客的性別，畢竟浪漫粉紅屋，男士通常不愛。也不要採用「過於強眼」的色系，盡量運用淺色系來達到「放大空間」的效果，也描繪出自在舒適的住家氛圍，從客廳的石英磚、和室的木地板，甚至廚具、櫃體都以「淺色調」為基底。

範例1：和室換「淺色」木地板

裝修前，「和室」的深色木地板，使客廳白色石英磚無法延伸，視覺被「分明的色系」截斷。

裝修後，「和室」改用淺色木地板，色系和客廳地板相連，視覺寬廣許多。

範例2：廚具換「淺色」面板

廚櫃的面板原本是深藍色，視覺被顏色切割感覺空間比較小，如此鮮明的顏色也有個人喜好的問題。

裝修前-廚房

裝修後-廚房

保留廚櫃筒身，用白色門片取代，並更換檯面材質方便清理，空間質感就提升了。

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