目前分類:找地蓋屋 (4)

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營造商要多方比較才不吃虧

圖面設計完畢,就必須開始找營造商進行估價施作的工程,一般在找營造商時,可請建築師提供有配合過的營造商或是由親友口碑介紹。請對方依照施工圖提供估價單,先從估價單來評估營造廠的報價是否嚴謹,是否有列出各項材料的品牌等級、數量等,去判斷營造廠的品質。另外,從營造商的等級也能評斷施工品質的好壞,營造商種類可分為甲級營造、乙級營造、丙級營造,以及一般的土木包工。其不同的等級是由政府依照其資本額、專業證照的取得,以及歷年施工績效而評鑑的。由於自地自建的案子規模相對很小,因此多半是土木包工或丙級營造會承攬,乙級營造的評鑑等級比丙級好,相對施工技術優良、規模也較大,金流掌握度高,較不擔心做到一半捲款的情形。若資金充裕,建議可尋找乙級營造商為主,具有一定的施工能力。土木包工雖然便宜但耗時費力,屋主必須自行監工,掌控所有分包商的進度和協調進場時間,若有問題,可能無法立即解決,除非能找到能信賴的統包商。

再加上土木包工的技術能力良莠不齊,屋主用各自分包方式,事後若有問題則容易相互推諉,難以釐清權責。

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實際看過房屋品質,才能判斷建築師的優劣

築師扮演建築物的設計人及監造人的角色,跟據建築師法第16 條,建築師受委託人委託,辦理建築物及其實質環境調查、測量、設計、監造、估價、檢查、鑑定等各項業務,並得代委託人辦理申請建築許可、招商投標、擬定施工契約及其他工程上之接洽事項。第18 條則明定建築師受委託辦理建築物監造時,應遵守一、監督營造業依照前條設計之圖說施工。二、遵守建築法令所規定監造人應辦事項。三、查核建築材料之規格及品質。 四、其他約定之監造事項。簡單的說建築師就像是一位建築的導演,統合施工方的專業人員,協力完成受委託人委託的建築物。建築最能生動地展現時代、社會、經濟、文化及美學的情況,因此專業建築師除了要熟知結構工程力學的理性知識外,還需要具備藝術家感性的創造能力,同時從文化、美學、機能、生態及社會性角度思考建築,以改善生活提升居住與環境品質。在營造過程中,建築師或設計師的角度是監督單位,具有控管工程品質、工期的責任義務,一旦工程品質出現瑕疪時,應速將問題回報屋主,由營造商來解決改善。因此不得承攬工程業務,以免球員兼裁判的嫌疑,無法有效盡到監督之責。

 

除了建築師,也可找室內設計師和營造商進行房屋的規劃設計,以下將分別列出委由建築師、室內設計師、營造商可執行的項目,提供讀者參考:

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地目變更時機,攸關農建地可否蓋住宅

市計畫中,包含特定農業區、一般農業區、鄉村區、風景區、山坡地保育區、特定專用區、國家公園區的農牧用地、養殖用地或森林區的農牧用地,均可興建農舍,其建築限制則受《農業發展條例》的規定。其中,卻有一種特殊的土地,雖隸屬於「農業區」,其地籍謄本卻為「建」地目,即是俗稱「農建地」。

名稱的由來,是因為都市計畫發布前,該筆農地已有合法居住建築(非工廠)存在,或已編定為可供興建住宅使用之建築用地(非甲、乙、丙種建築用地),遂於都市計劃實施後,就地更改地目為「建」。此類型土地得不受農發條例的限制,但仍須依憑《都市計畫法台灣省施行細則》第30 條之相關規範,並經常成為一般民眾購買地蓋屋時,一道隱藏版的陷阱。從不動產業者到一般民眾,購買農建地無法蓋屋的問題卻時有所聞,有時是因這筆土地在都市計畫發布後才將「田」、「旱」地目申請變更為「建」地目,因此無法蓋;或申請變更的證明文件上是蓋廠房而非住宅,因此無法申請建築執照。故建議在購買都市計畫內農建地時,一定要先確認其地目變更的時間點,以及當初建築物申請時是否為住宅。

 

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買地要避開牧場、電塔、焚化爐等嫌惡設施

地蓋屋,除了看土地的本身條件之外,也要考慮土地的周遭環境是否符合自身需求。如果是自住,必須考量家庭成員就業、就學、交通、或就醫等生活的便利性,因此選地可能要靠近城鎮或市區,相對購地金額會比較高。另外,在密集的都市區選地,因土地狹小無法改變房屋座向,因此需考慮出入道路的方向,以及注意周遭建物的高度是否影響採光、通風、視線的問題,而且也有消防法規的規定,如必須要預留防火間隔等的限制。若想退休蓋農舍,有意從事農業耕作的人,則要留意土地基地附近有無充裕的水源地、灌溉溝渠等,並確認是否有產業道路可出入。同時,也需考慮附近是否會出現嫌惡設施,包括高壓電塔、變電廠、垃圾焚化爐、墳墓、殯儀館、牧場等,都屬於較差的環境條件,不僅有健康、風水、心理因素等疑慮。買下位於這些設施附近的土地,地價相對也比較便宜,若未來想換屋,可能會有轉手的問題,不具備增值的空間。

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