想要開一家店,除了資金以外,第一步最重要的當然是選擇店址
正所謂開店最重要的一件事就是:「Location、Location、Location」!

作為許多風格店主口中的「咖啡圓夢師」
咖啡創業整合經理人 ─ 王詩鈺,在出版的新書《咖啡館創業核心關鍵》裡頭,
大方分享了許多她擔任咖啡館開店顧問時遇過的實際經歷
擁有20多年咖啡產業經歷的她,不藏私地在新書內提醒大家許多開咖啡店的大小眉角
是開店老闆前中後都必讀、確保自己美夢不會變噩夢的最佳指南書   
希望想開咖啡店的大家,能先藉由此書好好思考自己適合的咖啡路,建構出築夢成真的創業路!

關於店址如何選,王詩鈺提出以下3大要素:

選「地」3要素
1. 商圈:充分了解自身商品特性選擇適合商圈
2. 租金最重要的固定成本需謹慎思考評估
3. 坪效有效應用空間、工作動線、座位,整體設計增進活用彈性

1. 商圈
從商品差異性與獨特性  思考坐落地點
         在找地點時首先要先思考過自己咖啡館的消費形態、消費族群與定價策略。假設你要開一間外帶店,開在住宅區或社區就不會是第一選擇,而應該會是辦公商圈、人潮多、走動人多的地方,而想要開在社區裡,考驗的就是你是否認識這地區鄰里,理不理解社區的生活形態,也就是我們常說的「地緣性」。

用對的方法,了解商圈消費特性:

  算人頭或依發票號碼差分析來客數
         「土法煉鋼」的去觀察:身體力行到你希望咖啡館坐落的那個商圈認識它,長時間坐在其中觀察人流與可能的消費族群提袋情形、年齡層、停留時間、交通模式等等;接著也可以到附近的幾家小店買東西,從發票觀察來客數,並從附近的便利商店、連鎖咖啡店等等確認或和你相同類型的店家都設計什麼樣子、營業時間、人力配置……從這些地方觀察來的客人是不是你想要的TA(目標客群)。

   透過專業仲介獲得店面的「賺賠情報」
         有部分位於商業區的房仲有做「店鋪開發」的服務,他們對於當地耕耘極為深刻,通常會知道這家店之前的經營者是誰,為什麼最後會賣掉、頂掉或倒掉?而這些參考依據往往能讓你更清楚了解這裡的消費族群與消費習慣。這也是我們透過專業來找地點更能客觀面對情況的理由。另外,專業的房仲,也能讓你更了解鄰里的關係狀況,許多台灣市中心大多是30年以上的房子,老屋屋況通常很多,一定要仔細詳問,讓房仲除了斡旋租金,才能預先解決這些可大可小的問題。

     鄰居可載舟也可覆舟
         鄰居真的是開店成不成功的key-man,好的鄰居幫你招攬客人,不好的鄰居讓你生意做不下去!對於鄰居你必須要先了解:這一區大部分是住什麼樣的人、生活習性是什麼、並且該思考你的店會不會影響他的生活作息?如果答案是「YES」,就不可避免他會對你的出現有疑慮或有意見,進而影響你的營運。例如像是之前的師大商圈事件,那裡的夜市形態和當地居民的生活習慣截然不同,當然會有所爭執及影響,因此在選點時請務必思考鄰里關係,事先提出溝通、敦親睦鄰,清楚明白讓你的鄰居認識你,也多體諒他們因你而生的改變,以和為貴才能長久。調整自己的營運方式才能達到雙贏的效果。

  TIPS:這世界上沒有能符合100%條件的金店面,我們要學會斡旋與妥協,而一般找到好的物件也需要一季到半年左右。

 

2. 租金
打腫臉充胖子,當心開不到半年就掰掰
租店面有幾個關鍵:
1.   你在簽約的時候租期一定要夠,咖啡餐飲店的成本攤提絕對是三至五年跑不掉,而在攤提完後,才是真正開始賺錢。這也告訴我們不要只簽三年內的租賃契約。
2.   要有優先續租權簽約時除了裝修期的裝修期的寬限外,針對優先續約權、續約漲幅百分比等等,都要先行溝通,並提列在契約內。另外,也建議可到法院進行合約公證,確保未來雙方履約。
3.   不要遺忘建置期的租金,預計兩個月到三個月的裝修施工期,這段時間有沒有辦法減免租金?台灣其實有個潛規則:在建置時期可減免租金。記得租約的談判一定要精算到租賃後,預計投入的開店資本額大小直接關係到攤提的年限,也就直接與租約年限相關,

 TIPS:一般來說租店面需繳交約2個月左右的保證金,為了不讓資金空轉,一般店面裝潢期會抓12個月,加上圖面設計階段,差不多就是將近3個月的時間。這段裝潢期必須準備一筆周轉金。有效率的設計與施工,以及裝修期的減免租金,則無形中省下不少店面租金開支。
 

3.     坪效
坪效,並非只是狹義的坪數及空間利用換算而已,許多跨品牌合作,或需呈現設計生活美學的空間,留白、營造氛圍等,這樣的設計所造就的坪效也很高喔!可能獲得吸引人來店的關鍵、打卡、駐足、記憶點的行銷關注。

有些人關於空間坪效的算法是:
1坪就是1張桌子、2張椅子來算翻轉率,但你應該思考如何讓你的坪效更高,讓空間有意思、好用,而且有變化性,但同時又能考量到顧客使用時的舒適感。例如圖面上的椅子多數是可以移動的,桌子的款式方便隨時拆開、合併,架設投影機就可以辦咖啡講座或包場活動等等,用你的想像力將坪效的各種可能性發揮出來,生意也能有更廣的獲利。

從這張平面圖讓我們知道,準備開店時,坪效使用與空間設計需要謹慎思考,還有要讓客人知道這裡是能外帶的店或是純內用,這些硬體的費用所費不貲,且當你投資下去後短時間內無法動彈,因此我總是告訴我的業主,要懂得看平面圖,且對坪效、空間都很有概念才能和設計師討論,才能把資金花在刀口上,創造出高的或然率。

連鎖咖啡平面圖.jpg

  TIPS:與專業設計師討論,學會看懂設計圖是必要的。討論坪效時,也應該儘可能多觀察其它店鋪坪數與座位的關係,了解有關桌子、椅子、通道等配置關係。相信將能從其中找到最適合你的規劃。

 

更多關於咖啡館創業的重要眉角都在:《咖啡館創業核心關鍵:不是砸錢就能開好咖啡館,釐清開店初衷、理念及定位,解構盲點確立目標做對的事,建構逐夢成真的創業路》

立體書封.jpg

    漂居 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()