想要開一家店，除了資金以外，第一步最重要的當然是選擇店址
正所謂開店最重要的一件事就是：「Location、Location、Location」！
作為許多風格店主口中的「咖啡圓夢師」，
咖啡創業整合經理人 ─ 王詩鈺，在出版的新書《咖啡館創業核心關鍵》裡頭，
大方分享了許多她擔任咖啡館開店顧問時遇過的實際經歷
擁有20多年咖啡產業經歷的她，不藏私地在新書內提醒大家許多開咖啡店的大小眉角
是開店老闆前中後都必讀、確保自己美夢不會變噩夢的最佳指南書 
希望想開咖啡店的大家，能先藉由此書好好思考自己適合的咖啡路，建構出築夢成真的創業路！
關於店址如何選，王詩鈺提出以下3大要素：
選「地」3要素
1. 商圈：充分了解自身商品特性選擇適合商圈
2. 租金：最重要的固定成本需謹慎思考評估
3. 坪效：有效應用空間、工作動線、座位，整體設計增進活用彈性
1. 商圈
從商品差異性與獨特性 思考坐落地點
在找地點時首先要先思考過自己咖啡館的消費形態、消費族群與定價策略。假設你要開一間外帶店，開在住宅區或社區就不會是第一選擇，而應該會是辦公商圈、人潮多、走動人多的地方，而想要開在社區裡，考驗的就是你是否認識這地區鄰里，理不理解社區的生活形態，也就是我們常說的「地緣性」。
用對的方法，了解商圈消費特性：
算人頭或依發票號碼差分析來客數
「土法煉鋼」的去觀察：身體力行到你希望咖啡館坐落的那個商圈認識它，長時間坐在其中觀察人流與可能的消費族群提袋情形、年齡層、停留時間、交通模式等等；接著也可以到附近的幾家小店買東西，從發票觀察來客數，並從附近的便利商店、連鎖咖啡店等等確認或和你相同類型的店家都設計什麼樣子、營業時間、人力配置……從這些地方觀察來的客人是不是你想要的TA（目標客群）。
透過專業仲介獲得店面的「賺賠情報」
有部分位於商業區的房仲有做「店鋪開發」的服務，他們對於當地耕耘極為深刻，通常會知道這家店之前的經營者是誰，為什麼最後會賣掉、頂掉或倒掉？而這些參考依據往往能讓你更清楚了解這裡的消費族群與消費習慣。這也是我們透過專業來找地點更能客觀面對情況的理由。另外，專業的房仲，也能讓你更了解鄰里的關係狀況，許多台灣市中心大多是30年以上的房子，老屋屋況通常很多，一定要仔細詳問，讓房仲除了斡旋租金，才能預先解決這些可大可小的問題。
鄰居可載舟也可覆舟
鄰居真的是開店成不成功的key-man，好的鄰居幫你招攬客人，不好的鄰居讓你生意做不下去！對於鄰居你必須要先了解：這一區大部分是住什麼樣的人、生活習性是什麼、並且該思考你的店會不會影響他的生活作息？如果答案是「YES」，就不可避免他會對你的出現有疑慮或有意見，進而影響你的營運。例如像是之前的師大商圈事件，那裡的夜市形態和當地居民的生活習慣截然不同，當然會有所爭執及影響，因此在選點時請務必思考鄰里關係，事先提出溝通、敦親睦鄰，清楚明白讓你的鄰居認識你，也多體諒他們因你而生的改變，以和為貴才能長久。調整自己的營運方式才能達到雙贏的效果。
TIPS：這世界上沒有能符合100%條件的金店面，我們要學會斡旋與妥協，而一般找到好的物件也需要一季到半年左右。
2. 租金
打腫臉充胖子，當心開不到半年就掰掰
租店面有幾個關鍵：
1. 你在簽約的時候租期一定要夠，咖啡餐飲店的成本攤提絕對是三至五年跑不掉，而在攤提完後，才是真正開始賺錢。這也告訴我們不要只簽三年內的租賃契約。
2. 要有優先續租權簽約時除了裝修期的裝修期的寬限外，針對優先續約權、續約漲幅百分比等等，都要先行溝通，並提列在契約內。另外，也建議可到法院進行合約公證，確保未來雙方履約。
3. 不要遺忘建置期的租金，預計兩個月到三個月的裝修施工期，這段時間有沒有辦法減免租金？台灣其實有個潛規則：在建置時期可減免租金。記得租約的談判一定要精算到租賃後，預計投入的開店資本額大小直接關係到攤提的年限，也就直接與租約年限相關，
TIPS：一般來說租店面需繳交約2個月左右的保證金，為了不讓資金空轉，一般店面裝潢期會抓1至2個月，加上圖面設計階段，差不多就是將近3個月的時間。這段裝潢期必須準備一筆周轉金。有效率的設計與施工，以及裝修期的減免租金，則無形中省下不少店面租金開支。
3. 坪效
坪效，並非只是狹義的坪數及空間利用換算而已，許多跨品牌合作，或需呈現設計生活美學的空間，留白、營造氛圍等，這樣的設計所造就的坪效也很高喔！可能獲得吸引人來店的關鍵、打卡、駐足、記憶點的行銷關注。
有些人關於空間坪效的算法是：1坪就是1張桌子、2張椅子來算翻轉率，但你應該思考如何讓你的坪效更高，讓空間有意思、好用，而且有變化性，但同時又能考量到顧客使用時的舒適感。例如圖面上的椅子多數是可以移動的，桌子的款式方便隨時拆開、合併，架設投影機就可以辦咖啡講座或包場活動等等，用你的想像力將坪效的各種可能性發揮出來，生意也能有更廣的獲利。
從這張平面圖讓我們知道，準備開店時，坪效使用與空間設計需要謹慎思考，還有要讓客人知道這裡是能外帶的店或是純內用，這些硬體的費用所費不貲，且當你投資下去後短時間內無法動彈，因此我總是告訴我的業主，要懂得看平面圖，且對坪效、空間都很有概念才能和設計師討論，才能把資金花在刀口上，創造出高的或然率。
TIPS：與專業設計師討論，學會看懂設計圖是必要的。討論坪效時，也應該儘可能多觀察其它店鋪坪數與座位的關係，了解有關桌子、椅子、通道等配置關係。相信將能從其中找到最適合你的規劃。
更多關於咖啡館創業的重要眉角都在：《咖啡館創業核心關鍵：不是砸錢就能開好咖啡館，釐清開店初衷、理念及定位，解構盲點確立目標做對的事，建構逐夢成真的創業路》
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