圖/文出處:多住20年,老屋再生裝潢計畫書

房價居高不下,不少年輕人可能難以負擔,轉而尋向中古屋或是家中父母留下的老房子,但往往都會擔心一旦整修,原本屋齡已高的老屋,住了10年後,是否還能轉手賣出。因此,決定是否裝修前,先評估自身的居住需求,決定是否要做 裝潢,進而控管裝潢費用的多寡,讓裝修達到最高的CP值。

Point 01評估未來生活需求
1.先考量住多久

新完工的捷運宅坪數雖小,但卻能省下一筆裝潢費用;如果是位於郊區的老屋,30 年以上的老公寓公設低坪數大,未來還可以等待都更機會。如果預算只夠買這兩種房子的話,該買哪種比較好?與其比較房子大小,不如先問問自己想住多久?如果未來5、10 年內有換房的打算,建議在裝修之前先考慮房子要如何才好脫手。然而老屋的「屋齡」和「所在區域」,就成為最主要的考量因素。屋齡越大,建物價值則會逐年下降,可能就越難在市場競爭。如果打算要住到10 年以上,建議先不用考慮賣房換屋,第一步需先考量大概要花多少錢投注在裝潢上,完整改善老屋體質。

 

2.屋齡越高,越不適合居住

一般來說,5 年以下為新成屋,5 ∼ 20 年為中古屋,20 年以上為老屋。基本上,屋齡在55 年以內的房子都在適合居住的範圍內,但要注意的是,需要留意房屋的防震係數,是連棟還是獨棟,是否有因鄰損而造成結構問題等,如果結構被破壞,當然就不用考慮了。


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3.觀察是否具有良好的生活機能

家庭成員的組成、年齡,以及老屋周遭環境會成為考量居住時間的長久,建議綜觀老屋周遭的機能是否符合自己的需求。

A交通條件

通常老公寓沒有停車位,因此有便捷的交通條件,能讓通勤更為方便,尤其以鄰近捷運站的區域最為吃香。建議先衡量老屋四周的交通狀況,出入是否方便。

B小孩學區需求

若本身有學齡前的小孩,就必須考量未來10 年要就讀的學區,是否有國中、小學,有些新手媽媽甚至有臨時托育的需求,因此周遭還需要有托兒所、幼稚園的設施。

C通勤時間長短

通勤的費用和時間常在無形中會消耗家庭支出和個人的時間,若是公司離住家近,不僅能縮短返家和接送小孩的時間,外出購物、買菜也不會花費太多時間。

D避開危險設施

有些老屋位於出入份子較複雜的區域,若附近有聲色場所或治安較差,可能就盡量不考慮居住太久。另外,要注意附近是否有高壓電塔、廟宇、重污染工業區或其他嫌惡設施,這些都有可能會影響居住時間的長短。

E考量有無噪音

住家附近若有夜市、消防局等,直到深夜可能都還會有嘈雜的聲音,就可能影響睡眠品質。另外,若是在高鐵、機場或快速道路附近,雖然交通方便,但運輸工具所發出的聲音,可會讓人疲憊不堪,因此也要考量自己是否能忍受大量的噪音。


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4.衡量老屋屋況

老屋的屋況是否良好,也是考量是否準備裝修的因素,以及可居住的年限
和安全。包含建物結構、建材、樓層、座向等都需要仔細評估。

A外觀建材要完整

結構是否安全、樑柱有沒有裂縫、外觀磁磚有無脫落?若發現鋼筋裸露、水泥剝損、鋁門窗變形或門窗框有明顯裂痕的,這時就要懷疑可能是因地震後結構有受損。

B座向樓高條件要好

座向影響採光通風,即便內部格局不佳,只要先天條件優良,還是有辦法改善的。因此要注意是否有充足的日照,通風是否良好。

  

5.思考老屋保值性

 除了考量建物本身的條件外,也要考慮本身的保值性。保值性取決於老

屋座落的區域、屋齡、環境等,一般來說,住戶單純、社區管理完善的
環境,是大家都喜歡的優質老屋,其中尤以戶數越少、樓層數越低與住
戶遷出率低者為佳;且地段位於安靜的住宅區,且非住商混合、商業色
彩高的地段,通常是一般人考量的重點因素。

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 Point 02 老屋有無都更的機會

1.期待都更前,先考量條件是否達標

目前政府正積極推動都市更新計畫,不少擁有老屋的人都期待都更後能獲
得的巨大利益,但是並非所有老屋都有機會可以都更,以下將列出可以參
與都更的基本條件。


A被劃定在「都市更新地區」之內

 只要老公寓的所在地被劃分在「都市更新地區」或「都市更新單位」,就

能進行都市更新。若是想要查詢自己的房子是否已經劃入更新地區或單
位,可至各縣市的「都市更新處」網站查詢。
以台北市為例:

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 6.評估一樓店面和頂加住戶是否願意

一般在都更中,最需要協商的對象通常是一樓的店家和頂樓加蓋的住戶。這是因為當年興建老舊住宅時,多半是將基地蓋到滿,沒有留下太多空地,店面坪數大。一旦要進行都市更新時,就必須符合新的容積率、建蔽率規定,換回的店面坪數大多會比原本的還要少,因此造成店面屋主更新的意願大大降低,收益越高的店家,越無機會考慮都更。另外,頂樓加蓋的住戶多半也是類似情形。舉例來說,原本樓層的實際坪數40 坪,再加上頂加坪數20 坪,總共有60 坪的居住空間。但都更後,不能將頂加違建的坪數考慮進去,因此往往換回的坪數都會比現有的居住空間還要小。通常建商的處理方式是增加金額補貼,但多數住戶要的是坪數,因此都更意願往往不高。因此,若想考量都更的成功性,還需考慮一樓店面和頂加住戶數量的多寡,數量越多,都更成功的機率越低。

7.租賃補貼金額無法獲得共識

這多半發生在出租店家的屋主上。一旦都更通過,開始建造時,這些搬離
的店家和住戶,往往有住在哪裡的困擾,對於住戶而言,這個問題比較好
解決,依照一般的租金行情給予補貼即可。但是店家就不同了,若建造時
間為兩年,這兩年內無法營業,不但沒有租金的收入,未來新的店面開啟,
不一定能夠真的租得出去。因此越賺錢的店面屋主,願意同意的機率相較
而言也比較低。


8.位於6 公尺以上大馬路旁的老屋,都更機率高

以往老房子都是沿基地蓋滿,但基於建築線的規定,新屋必須退縮留出空間,再加上每棟建築會有「高度比」的問題。所謂高度比,就是建築物各部分高度與自各該部分起量至面前道路對側道路境界線之最小水平距離之比。如果基地面前道路寬度越小,未來建築物可開發高度越少,建商獲得的獎勵容積會用不完,無法達到最大的效益。因此,大多數建商會比較喜歡至少有一側臨大馬路旁的老屋,對他們的獲利較大,若本身老屋是位於小巷弄,就不建議等待都更了。

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多住20年,老屋再生裝潢計畫書》2014.10.16出版

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