文/里歐娜

買房無論自住或收租，「財力評估」絕對是首要考量的因素，若是以收租為目的，也要將「空置期」與「未來升息」的壓力一併評估，才是安全的做法。

那麼到底需要多少錢，才能晉升包租公的行列呢？

如何運用最少的金額，開創最高的利潤，就算晚上睡覺，房子也在錢滾錢。對於「小資包租術」有三個概念要掌握：

1 要準備多少頭款

2 善運「包租預備金」，爭取時間差

3 如何選擇物件

這三個概念是相互連結的，一環扣一環，箇中奧妙讓我用實例來詳細解釋。

Q：小英問：「要準備多少頭款，我才能當上包租婆？」

A：在問這個問題之前，應該要先問：「你能承擔多少房貸？」，以薪資4 K的小英為例，若每月生活支出1.5K，每月結餘2.5萬，以年利率2來算，大約可揹負500萬房貸，每月本利攤還需付2.5萬，能買的物件價格會落在600～700萬之間。

以總價700萬與600萬元的房子為例：

‧總價700萬的房子：
貸款八成 ( 頭款140萬、房貸560萬 )
貸款七成 ( 頭款210萬、房貸490萬 )

另外還有仲介費、代書費、契稅……等雜費約10～12萬

‧總價600萬的房子：
貸款八成 ( 頭款120萬、房貸480萬 )
貸款七成 ( 頭款180萬、房貸420萬 )

另外還有仲介費、代書費、契稅……等雜費約10～12萬

‧以總價700萬，貸款八成來看，頭款 + 雜費 = 約150萬。

‧以總價600萬，貸款八成來看，頭款 + 雜費 = 約130萬。

Q：小英問：「每月多省的2.5萬，都拿去還房貸了，還有甚麼生活品質可言，碰到失業或是租不出的窘境，又該如何是好呢？」

A：這是一個很棒的問題，也是大家要思考的重點，不過，小英忽略了幾個關鍵，他所說的狀況是在「無租金收入」的情況下，若在「台北市」或「新北市」選擇一間捷運小宅，以月租2萬元來做計算，小英每月僅需補貼5000元來繳房貸，換句話說每月還多出2萬元可存，而生活機能好的捷運小宅，是否能順利租出，重點在於「租金」與「配備」，若是租金2萬無法順利租出，就將租金降至1.5萬，每月則需補貼1萬元來繳房貸，仍然多出1.5萬元可存，而在房屋成功租出時，小英就該積極存錢以做為「包租預備金」與「生活預備金」。

何謂「包租預備金」與「生活預備金」，簡單來說就是因應「租屋空置」或「生活變動」時，可提撥出來支付「房貸」或是「生活」的錢，當你開始經營包租生意，永遠要有兩個帳戶分別存放這兩筆資金，一筆是因應「生活」，一筆是因應「租屋空置」，這兩筆資金如非緊急，不可混為一談，平時井水不犯河水，否則系統亂套，資金運轉也產生危機。

因此，若小英以租金2萬成功租出，房貸月繳2.5萬，她每個月僅須補貼5000元繳交房貸，扣除生活費還多出2萬元可存，一年可存24萬，將24萬一分為二，「生活預備金」與「包租預備金」各得12萬。

Q：小英問：「太好了，我的 “包租預備金” 已經有12萬了，代表可以因應4.8個月的房屋空置期嗎？」

A：小英的概念並沒有錯，確實可因應4.8個月的空置期，但他忽略了出租成本，每種生意模式都會有成本，「包租生意」也不外如是，包含房屋稅、地價稅、電器損壞、屋況維修等等，而以小宅來說，「房屋稅」與「地價稅」大約兩萬元左右，其他的屋況維修費就抓不準了。

不過在屋況良好的情況下，扣除稅金後，她還有10萬元可做為「包租預備金」，可以因應4個月的空置期，以小英的狀況，當「包租預備金」與「生活預備金」都達24萬的水準後，「預備金系統」就算完成了，往後逐月多存的資金，即可移做他用或「還本金」以達到降低利息的效果。
若想買總價更高的物件，就可持續累積你的「包租預備金」去貼補房貸差額，運用時間差所累積出來的資金來做周轉，比方說你有300萬頭款，能夠負擔500萬的房貸、月付額2.5K，理論上只能買800萬的物件，但你卻看上了一間900萬的物件，貸款7成630萬，房貸月繳3K、租金收入卻只能收2.2K，租的出去得補貼8000元，租不出去就得支付3K，這時你就可以運用手邊的「包租預備金」來進行週轉，如此運作就依然可以把房子給買下來，又不會造成生活負擔。

簡單來講，就是房子租出去的時候就努力存錢因應空置期，搶進場買房，否則等到錢存好了，房價已經漲到不知道哪裡去了，但是絕對要在能負擔月繳額的情況下喔，差一些些金額，還可以這樣運作，如果是差距甚遠，那就乖乖再儲蓄一陣子吧。

Q：小英問：「剛買到房的時候，一定沒有包租預備金，萬一沒那麼快租出去，要怎麼辦？」

A：這樣的考量是對的，以700萬、貸款560萬（八成）、頭款需約150萬為例，
我們可以利用三種方法：

1 多存20-40萬

也就是說存夠170萬以上再買房

2 多信貸20萬

買屋時除了房貸之外，用信貸或和親友籌借20萬

3 善用寬限期
寬限期就是和銀行約定一段時間，只繳利息不還本，如果一開始就「本利攤還」是月繳2.8K，理論上是超出小英能負擔的2.5K，差的那3000元就可以運用「包租預備金」來操作，如果小英是名下無房貸者或首購族，就有機會可以申請到寬限期3～5年，月繳額降為9000元，但是絕對要在寬限期間，有規律的多還本金，以免三年寬限期過後，月繳額會暴增為3.2K。

Q：小英問：「要用700萬在台北精華區買房，萬一是小坪數，貸的到八成嗎？」

A：「優質套房」是有機會貸到8成的，近年來在房價高漲的的情況下，很多首購族進而轉買套房產品，因此，近日來媒體也爭相報導銀行對「優質套房」的成數放寬，有望貸款8成，前提是購買人信用優良、收入穩定，市場有很多10年內的中古屋，以「挑高」為特色，強調「魔術空間」，可以自行施作夾層、隔間，增加使用空間，有時13坪的物件可以規劃兩房兩廳（詳見9-6、9-7），講實在話，名為套房，但是兩房兩廳或是1+1房的使用空間早就顛覆傳統套房的思維，而且租金水準也比較高。

也要提醒大家，挑高這類產品也像頂加、隔間套房一樣，是有法律爭議的（詳見4-3），不過要好出租，就一定要有捷運，如果買台北市捷運站旁的挑高房，承貸人名下無貸，信用好的狀況下，很有機會可以貸到八成。2013年7月我朋友買在南京三民站、挑高四米五、權狀12.88坪的物件，他就貸款到八成，也順利隔成兩房兩廳，但是並非每家銀行都承做，建議多問幾家，不過，光我知道的就有6家以上願意承做了，所以其實選擇很多，可以多比較，非常不建議買傳統套房，就是一進門就是床的那種類型，一定要有隔間，小家庭可以入住的條件，脫手性和租金行情才比較好。

Q：小英問：「租金不能與房貸相抵，每個月還要貼錢，投報會划算嗎？」

A：做為一個投資者，多思考、常發問，絕對是沒有錯的，我們先來了解小英的房貸結構，每個月「本利攤還」2.8K，其中有9000元是利息、1.9K是本金，而利息等於是被銀行賺走了，支付完也就消失不見了，但是我們還的本金並不會消失，當房子出售時，先前還的本金即可一次拿回，就算不出售，在房產增值時也可「增貸」將資金借出再運用。

以月租金2萬來看，房客幫忙支付完利息9000元，還多幫忙還了本金11000元，一年就幫忙還了13萬本金，那就是實質賺到的租金，也就是說當房貸在我們能負擔的情況下，租金只要超過利息就是賺錢的。

然而，「租金」並非房產唯一收益，「增值」才是致富的關鍵，以六年前中山區的捷運小宅為例，權狀15坪、屋齡10多年的華廈，依據當時買價約500～600百萬，貸款7成，月租金2萬多來算，六年來租金約收150多萬，扣除「利息」與「出租成本」，租金約賺90～110萬，但六年後的今天，從「實價登錄」來看，房價卻從500多萬增值為800～1000多萬，因此，若長期持有，在土地稀有、抗通膨等因素下，都是有增值空間的，把它當成高利率定存，不但有「強迫存房」的效果，還可賺取「租金」和「增值」的雙重報酬。