我國由於建築物的漏水問題很多，而常常是因鄰房或公共領域之防水不良所致，這些困擾由於牽涉到他人缺失，所致影響到個人權益的問題，其糾紛與爭議常常層出不窮。其實這些糾紛若要解決，其重點不外乎先釐清漏水原因。
因此，一旦知道漏水原因以後，再依「公寓大廈管理條例」之規定，是可以再釐清須負擔修繕與維護之責任人，如依該條例第10 條之規定，該漏水原因如係屬「專有部分或約定專用部分」，則其修繕與維護之責任，當然由該使用人負責；但若屬「共用部分或約定共用部分」，則其修繕與維護之責任，當然「由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」。
然而，常常產生糾紛者，又在於相鄰之「共同壁或樓地板」，故若專業判斷，其漏水原因係屬相鄰側之防水工程失效，則責任可明確歸屬該使用人；但若屬相鄰之「共同壁或樓地板」之管線漏水，則依同條例第12 條之規定，應屬「該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔」，惟若「係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔」。（文／謝宗義）
由於現代人居住在公寓的比例偏高，因此產生的漏水紛糾就層出不窮。（圖片提供_ 博森設計）148：當我發現天花板有漏水現象時，可以要求樓上的住戶讓我進去檢視地板是否有漏水嗎？黃上科設計師表示：根據《公寓大廈管理條例》第六條第二款規定：「他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」若對方遲遲不出面處理，可以先請管委會寄發存證信函通知，然後報請主管機關（縣市政府工務局）做處置。但依據實務經驗，透過行政程序方式要花費不少時間，最好還是與屋主做直接的溝通，再做進一步修繕的處理。
至於費用部分，同樣涉及責任歸屬的問題，對方是否願意分擔費用，建議彼此做好溝通。
但若是漏水原因出在公共管線，則可以要求由管委會負責修復，以保障自己的權利。
天花板有漏水通常與樓板內的水管有關係。（圖片提供_ 黃上科空間設計）
Q：請問法律是否有規定發生漏水情況若確定為與鄰居的共同壁、樓地板或其內的管線，修補費用必須由共同壁雙方或樓上樓下二戶共同負擔呢？
A：本建築師表示：公寓大廈管線分為垂直的公共管線與區分所有權的水平管線，首先必須斷定漏水問題源自共同還是區分所有權的管線，前者費用為共同分擔。
相關法津條文見《公寓大廈管理條例》第十二條：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」
Q：如果與鄰居發生漏水糾紛，該如何來協調或採取法律措施呢？
A：王議陛設計師表示：須先請專業的防水廠商或工會鑑定原因。若是大樓共同管線老舊，須由管委會統一協調處理；倘若是確定鄰居浴室或廚房漏水，鄰居有義務負責修繕，若鄰居堅持不修，可先經由大樓管委會協調，協調不成再找各地方政府的協調委員會協助，協調未果，最後才經司法機關仲裁，目前已有很多成功的案例。
與鄰居之間的共有牆也是很容易發生漏水的地方。（圖片提供_ 黃上科空間設計）
Q：請問若我家天花板漏水，是由於樓上住戶裝修時改變原先建商的格局（例如廚房或廁所移位），而導致管線在變更時沒有接好，那我還需要跟樓上住戶平分漏水修繕費嗎？
A：林本建築師表示：一般而言若是該住戶本身的裝修工程引起的漏水問題，我方並不需負賠償責任。同時為保護漏水糾紛時的自我權益，建議鄰居裝修施工前，可請管理委員會的人會同在自家拍照存證，證明裝修前並無漏水跡象。此舉可在裝修住戶或是自己家中因施工產生漏水的情況下，同時維護自身權益。 (待續)
本文出自防漏除壁癌完全攻略 180 Q%A
2014年全新封面改版
天花板的5個小秘密:http://goo.gl/YpxI8
中古屋的責任歸屬:http://goo.gl/8TohS
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