目前日期文章:201508 (2)

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營造商要多方比較才不吃虧

圖面設計完畢,就必須開始找營造商進行估價施作的工程,一般在找營造商時,可請建築師提供有配合過的營造商或是由親友口碑介紹。請對方依照施工圖提供估價單,先從估價單來評估營造廠的報價是否嚴謹,是否有列出各項材料的品牌等級、數量等,去判斷營造廠的品質。另外,從營造商的等級也能評斷施工品質的好壞,營造商種類可分為甲級營造、乙級營造、丙級營造,以及一般的土木包工。其不同的等級是由政府依照其資本額、專業證照的取得,以及歷年施工績效而評鑑的。由於自地自建的案子規模相對很小,因此多半是土木包工或丙級營造會承攬,乙級營造的評鑑等級比丙級好,相對施工技術優良、規模也較大,金流掌握度高,較不擔心做到一半捲款的情形。若資金充裕,建議可尋找乙級營造商為主,具有一定的施工能力。土木包工雖然便宜但耗時費力,屋主必須自行監工,掌控所有分包商的進度和協調進場時間,若有問題,可能無法立即解決,除非能找到能信賴的統包商。

再加上土木包工的技術能力良莠不齊,屋主用各自分包方式,事後若有問題則容易相互推諉,難以釐清權責。

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地目變更時機,攸關農建地可否蓋住宅

市計畫中,包含特定農業區、一般農業區、鄉村區、風景區、山坡地保育區、特定專用區、國家公園區的農牧用地、養殖用地或森林區的農牧用地,均可興建農舍,其建築限制則受《農業發展條例》的規定。其中,卻有一種特殊的土地,雖隸屬於「農業區」,其地籍謄本卻為「建」地目,即是俗稱「農建地」。

名稱的由來,是因為都市計畫發布前,該筆農地已有合法居住建築(非工廠)存在,或已編定為可供興建住宅使用之建築用地(非甲、乙、丙種建築用地),遂於都市計劃實施後,就地更改地目為「建」。此類型土地得不受農發條例的限制,但仍須依憑《都市計畫法台灣省施行細則》第30 條之相關規範,並經常成為一般民眾購買地蓋屋時,一道隱藏版的陷阱。從不動產業者到一般民眾,購買農建地無法蓋屋的問題卻時有所聞,有時是因這筆土地在都市計畫發布後才將「田」、「旱」地目申請變更為「建」地目,因此無法蓋;或申請變更的證明文件上是蓋廠房而非住宅,因此無法申請建築執照。故建議在購買都市計畫內農建地時,一定要先確認其地目變更的時間點,以及當初建築物申請時是否為住宅。

 

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